流动充裕！炒房客再迎强监管 专家称货币宽松下资金不会大量流向楼市

　　4月以来，疫情防控逐步取得阶段性的显著成效，而随着降息、降准等货币宽松政策对经济基本面的平稳持续释放利好，各行各业的复工复产正逐步接近或达到正常水平，加上此前全国60多个城市从供需两端不断出台的产业扶持政策，推动着房地产行业融资环境持续改善，企业投资开发的热情亦明显回升，以深圳为代表的部分一二线热点城市则出现了快速回暖现象。

　　不过，4月国家高层会议再次强调“房住不炒”的政策总基调，与此同时，住建、金融等相关部门发布的政策措施也从多个方面对各种投机炒房行为释放严管信号。

　　3月境内信用债融资井喷

　　今年春节后，房地产企业面临着新一轮的偿债高峰期。在南方产业智库监测的近百家房企里边，2020年到期需要偿还的债券便超过5500亿元，同比2019年增加逾四成。

　　一季度以来，为了对冲疫情给宏观经济带来的潜在负面影响，国家和地方不断出台积极的促生产和促消费政策，从供需两端共同发力，对房地产行业的平稳发展起到显著成效。尤其在货币宽松和财政积极政策的正向影响下，企业融资环境明显改善。

　　公开数据显示，3月以来，国内房企出海融资的频次逐步减少。在房企发布的19宗海外融资里边，总融资额度仅约为56亿美元，相比1月的120亿美元和2月的近100亿美元大幅跳水。与此同时，房企3月在境内的债券融资环比大涨了83.9%，达到941.64亿元，同比亦增长了35.1%。

　　而据Wind申万房地产开发（信用债）分类的统计数据显示，房企3月国内信用债发行规模创2019年以来单月新高。以发行公告日测算，2020年3月共有118家债务主体发行境内信用债（包括证监会主管ABS、一般中期票据、一般公司债、私募债、定向工具以及超短期融资债券等），合计募资规模1132.51亿元，同比增加约80%，环比增长183.08%。

　　从单只债券募资规模来看，排名前十房企包括融创、碧桂园、世茂建设、金茂投资、华夏幸福、中国铁建、世茂股份、保利发展、首开股份以及招商蛇口。从前十企业发行票面利率来看，华夏幸福的可交换债票面利率最高，达到7.7%。

　　最低的是由首开股份和招商蛇口所发行的超短期融资债券，票面利率分别为2.65%和2.56%。

　　房企群起鏖战土拍市场

　　在融资环境持续改善的情况下，3月和4月的土拍市场也迎来一波小高潮。据南方产业智库监测，4月广州、东莞、福州、杭州、合肥、厦门、昆明、西安、苏州、无锡等多座城市均出现房企集中抢滩土拍市场的“抢地现象”。

　　东莞万江地块一宗地预计在3月25日拍卖，但3月24日晚上，却引来了万科、星河、中海、招商、保利等58家开发商提前报价，提前一天拍出封顶价，直接把低迷的东莞楼市搅到了沸点。同样在3月25日，苏州集中出让6宗涉宅地块，其中包括4宗纯宅地及2宗商住地块，总起价为110.84亿元，引来多家房企争抢，6宗地块均溢价成交，拿地房企情绪高涨，推动最终成交总价达到了123.69亿元。

　　4月14日，深圳土地市场再度迎来“火爆日”。分别位于宝安福永街道和龙岗宝龙街道的两宗人才房用地集中出让，共吸引6家开发商、举牌202轮。最终，两宗地均以最高限价成交，由深圳市人才安居集团分别以9.93亿元、5.22亿元独家包揽两宗地。

　　4月22日，厦门迎来2020年土拍首秀，集中推出3幅地块，吸引了保利、中海、华发等近20家房企参拍，其中诞生了一宗百亿地块，溢价率为43.8%。

　　4月，历经多次流拍或终止出让的广州天河广氮地块，在重新上线后居然成了“香饽饽”，吸引了6家房企前来争抢，共加价12轮成交，成交楼面价为每平方米35782元。恒大亦以总价220645万元击败6家对手，斩获花都红棉大道一期地块，溢价率34.8%，总加价54轮。

　　尽管以恒大、富力为代表的一批上市房企均表示，今年将谨慎拿地。然而，随着龙头房企陆续以发债等方式寻得资金活水以后，其拿地的积极性亦重新被燃起。正因为企业拿地热情高涨，广州其实也在“悄悄”加大土地供应。4月15日以来，广州发布了3次经营性用地挂牌出让公告，合共推地13宗，均将于5月份入市出让，总起拍价达273.98亿元。

　　炒房客需求将继续面临政策严管

　　土拍市场的溢价成交，一定程度上也推高人们对商品住宅市场价格的预期。对于买涨不买跌的人来说，这或许就成了楼市回暖的直接信号。因而，近期也出现了深圳等城市买房者加大杠杆入市的现象。

　　据Wind数据，截至2020年3月份，深圳二手住宅价格指数同比已经连续上涨了30个月。个别自媒体甚至报料百万“茶水费”重现市场。4月20日，中国人民银行深圳中心支行货币信贷处发文要求各银行针对今年以来新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查。

　　在随后的4月22日，深圳市中小企业服务局、深圳市住建局、深圳市市场监管局、深圳市银保监局和人民银行深圳市中心支行五部门通报房抵贷买房调查情况。其核心内容是，当地不存在网传贷款贴息资金进入房市的情形；一季度房价大幅上涨的传言与事实严重不符，不排除个别中介机构和人员恶炒深圳楼价；不符合条件的人员是不可能在深圳购买住房的，包括二手房；未发现刚注册企业申请经营贷的情况；未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况；个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。

　　不管怎样，趁着这一轮楼市酝酿回暖，炒房客的身影已经在一些城市出现。为此，国家4月份重申“房住不炒”的政策基调以及促进房地产市场平稳健康发展的政策目标。记者注意到，4月13日晚间，住建部发布了《住房和城乡建设部发布关于提升房屋网签备案服务效能的意见》，明确提到“市、县住房和城乡建设部门要全面采集楼盘信息，按照规定建立健全覆盖所辖行政区域的各类新建商品房和存量房的楼盘表”。“自动核验交易主体。市、县住房和城乡建设部门应当推动房屋网签备案系统与公安、民政、税务、人力资源社会保障、市场监管、自然资源、法院等部门和单位相关信息系统联网，通过信息共享等方式自动核验交易主体的身份、婚姻状况、税收、社会保障、市场主体登记、不动产登记、失信被执行人等信息，逐步实现当事人仅凭身份证件即可完成交易主体核验。”这意味着以后这张统一的大网，不仅能够帮助监管机关了解每个人的不动产信息，同时也将通过实时的楼市交易动态，为监管部门打击炒房行为提供最有效的数据支撑，更为将来房产税、空置税、租房税的征收打下基础。

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　　LPR再现非对称降息，买房刚需族怎么办？

　　4月20日，央行发布最新一期LPR利率，其中一年期利率为3.85%，五年期利率为4.65%，分别较上月降低20个基点和10个基点。

　　自新LPR模式创设以来，1年期LPR累计调整了5次，累计下调46个基点，而5年期LPR仅调整了3次，累计下调20个基点。LPR再现非对称降息，对外释放的无疑是调控不放松的信号，这相当于为楼市筑上拦水大坝。为帮助读者深入了解有关LPR及近期流动性对房地产市场影响，记者专门采访了戴德梁行广州估价及顾问服务部高级助理董事曾国胜。

　　4月LPR及加点情况令房贷利率几乎下调至历史最低水平，对于银行的房贷业务会不会有刺激作用？曾国胜认为，如果单独对新增房贷而言，LPR下调意味着利息减少，购买需求可能会提升。但流动宽松了，不能简单地说成一定会刺激很多人去投资交易。LPR下行，并不意味着大批资金流入房地产市场，受惠的主要还是买首套房的刚需群体。一些刚需盘的销量可能会有提升。但对于投资购房者，比如中档楼盘或者偏高端物业，，可能影响不大。

　　按照政策，贷款人可以自主选择是否转换LPR。到底是选择转还是不转，对不同类型的购房者是否应该有不同的选择？曾国胜认为，对存量房贷而言，商贷也分为首套、二套或者多套贷款。如果办理贷款时房贷利率比较紧张，比如按基准利率上浮10%或者20%执行，甚至首套房也有较大上浮的，这群购房者会有很强的动力去转换为LPR，因为利息确实会降很多，效果也是立竿见影的，约定日期到后马上就能省很多钱。但对于购房时利率打折的人，且折扣较高的（比如7折），那么这群人可能就没有太大动力去做转换。不过按现在的LPR转换，这些人的利息还是可以减少一点点的，现阶段而言，还贷者很可能是会选择转换的。