博鳌反思：离达沃斯还有多远？

每经记者 卓志强 发自海南琼海、海口

随着博鳌亚洲论坛举办的规格越来越高，影响力越来越大，相应地对论坛配套设施建设的要求也越来越高，现有的基础设施条件已远远不能满足为论坛服务的要求。因此，征地拆迁、各种开发在所难免。

由此，一个全国性的问题开始困扰博鳌镇乃至琼海市政府，那就是征地拆迁无法顺利推进成为制约重点项目及时落地的瓶颈。

如何平衡利益？征地拆迁补偿政策如何在寻求双赢过程中稳步实施？这些成为当地政府的一道难题。

“博鳌发展到现在，深层次的问题越来越严重，它会影响亚洲论坛的发展，影响国际旅游岛的前景，影响琼海和博鳌的未来。”一位叫张明天（化名）的读者在给《每日经济新闻》记者的材料中写道。

经记者赴海南博鳌连续多日实地调查采访后，我们发现，张明天的担忧并非杞人忧天。

乱象不止

在很多人眼中，博鳌因亚洲论坛一夜成名。但熟悉博鳌发展的海南当地知名评论家矢弓认为，这只是外行的说法。“至少在20年前，博鳌就开始建别墅了。”

《每日经济新闻》记者梳理发现，博鳌开发起步于1996年。是年，蒋晓松执掌的海南晓奥房地产开发有限公司（以下简称晓奥公司）开启了创业历程，博鳌开发蓝图初绘。

1999年8月，晓奥公司、上海中远发展股份公司（以下简称中远发展）、海南黄金海岸集团3家股东共同组建海南博鳌投资控股有限公司（以下简称博鳌投资）。3年后，海南省政府发文，明确由博鳌投资对博鳌亚洲论坛特别规划区实行统一规划、统一招商、统一开发。

2004年6月，博鳌投资股份重组，中信国安随即入主。至2007年，博鳌投资已变身中信集团的全资子公司，中信地产则成为博鳌亚洲论坛特别规划区的主开发商。

然而在矢弓眼中，破坏博鳌“风景”的正是中信地产。

记者连日的调查也显示，中信地产在博鳌涉嫌违规的情况颇多，比如囤地多年坐等升值、龙潭岭项目未经政府审批便开山伐林、千舟湾项目开发严重影响排洪并导致玉带滩生态破坏严重……

中信地产所为，仅是博鳌乱象之冰山一角。

中远发展、晓奥公司就曾因违规闲置土地登上国土资源部“黑榜”。据了解，在这些开发商中，囤地时间最长的已达15年之久。

向记者提供材料的张明天表示，博鳌当地甚至还存在一块土地持有几个土地证、“一女多嫁”的情况，而一些项目还未通过政府审批就开工了。此外，部分开发商还通过变更土地用途牟利。

地产大佬潘石屹旗下博鳌凯宾斯基就曾由最初的“住宅”用途变为“商业”用途，之后才用于酒店经营。2008年，此事经《每日经济新闻》曝光后，SOHO中国终止了该项目的酒店用途。

矢弓透露，由于开发商圈地成风，如今已经开始征沼泽地了，实在没有地就填海。“这些人对大自然没有任何敬畏之心。比如，有些珊瑚礁是几百年才形成的，填海造岛、建楼房就在珊瑚礁上……”

除了开发商，政府的征地也与村民纠纷不断。颇具讽刺意味的是，对于当地政府的一些举措，连部分开发商也颇有微词。

“把农民的房子拆了，村庄搬了，农民却得不到合理的补偿。”博鳌某大型房地产项目销售总监马伟明（化名）向记者表示。任何规划，政府都可以调整，但至少要（给村民一些）保证，“不要手一挥就把这一片地都卖掉。”

矢弓告诉记者，从一定程度上讲，博鳌现在已经城镇化了，但它体现出了很多城镇化的弱点，“没有一个污水处理厂，那么多人和酒店，周边没有一个垃圾处理机构。”

事实上，今年3月，琼海市博鳌镇镇长卢志明在接受媒体采访时也坦言，博鳌沿海的房地产开发项目排污确实是非常现实的问题。他说，目前博鳌镇还没有统一、正规的污水处理系统，酒店和房地产项目的管理力度不够，“不是科学的处理办法，效果也不好，我们也感到非常闹心和揪心。”

被开发商绑架？

“现在到处都是房地产，到处都是楼盘，高楼林立，太多了，而且显得很乱。”博鳌镇东海村某王姓村民认为。

作为进驻博鳌多年的开发商，马伟明对此认为，政府的规划水平其实是不够的。在他看来，有些片区其实可以统一规划，比如一个片区专门建酒店，另一个片区则专门打造成旅游度假区等，但目前的规划比较混乱。

“不过这也是历史遗留问题，现在博鳌的很多片区，这边私人占地30亩，那边小企业占地50亩，还有开发商占地几百亩上千亩，总体不太规整，谁也不再想去动了。之前留下来的问题，你会去动吗？”他说。

作为一个土生土长的琼海人，海南省国土环境资源厅原副厅长杨冠雄在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，政府其实是有自己的建设规划的，但在博鳌，开发商已经主导了实际的开发，“作为县级市的政府管不了。”

2005年，博鳌亚洲论坛特别规划区总体规划初步方案出台。根据方案，该特别规划区项目总规划面积122平方公里，横跨琼海和万宁两市。其中琼海64.3平方公里，万宁57.7平方公里，总海岸线长23.07公里。2010年，《琼海市博鳌总体规划设计》和《博鳌旅游发展用地规划设计》也通过专家初审。

资料显示，博鳌镇区规划结构形态为“三轴、五廊、一心”。“三轴”指海滨街为城镇商业主轴、滨海规划路为滨海景观轴、西部规划路为生态景观轴，“五廊”指五条通南海的绿化景观廊，“一心”则是以中心公园为绿化核心，约10公顷。

然而，即便政府有自己的规划，但开发商能否按照你（政府）的规划要求去做，很难说，杨冠雄认为。

“以博鳌特别规划区为例，应该既作为会展旅游，又代表亚洲，如果完善博鳌亚洲论坛的配套设施，把它做成真正的会展旅游区，那也算功德无量，毕竟亚洲论坛能很大地带动当地经济的发展。但是开发商来这里做，可能只是希望利用这个机会通过土地来谋取最大的商业利益。”杨冠雄说。

在杨看来，博鳌从阔步发展到现在，最大也是最核心的问题，就是（对规划）缺乏一个有效的监管。

矢弓也认为，如今博鳌的乱象根源主要在于监管不力。“国土局也好，住建局也罢，都有规定，但这些规定在利益面前不堪一击。”他比较认同的观点是，目前的博鳌，已经被开发商绑架了。

“在博鳌都是大型企业拿地，一拿都是几百亩上千亩，它们在海边开发没有底线。客大欺店，导致了地方政府在监管上很有难度。”矢弓说。

矢弓认为，博鳌的开发甚至已经到了不得不反思的时候了。

就在6月25日，矢发表《我们将博鳌开发成什么样子？》的文章，文章结尾写道：“我们将博鳌开发成什么样子？是当功臣还是成罪人？何去何从，谁来回答？”

博鳌的出路

在博鳌的开发过程中，杨冠雄的看法是，“有效的监管非常重要，且是不可或缺的一环。”

他随即提到了三亚市海棠湾的建设情况，“当地政府设立了海棠湾管理委员会，专门负责规划和开发，这样，政府就把握了规划的主导权。不管哪个单位要地，都必须按照规划要求来做。整体而言，相对海南的很多规划区，我认为海棠湾还算比较成功的，规划也是做得比较到位的。”

“另一个案例则是亚龙湾，当地的三亚市亚龙湾开发股份有限公司可以受政府的委托来统筹规划。但相比之下，政府管理的力度小多了。最终，很多宾馆把海滩给占了，所以海棠湾就不采取亚龙湾的这种模式了。”杨冠雄对《每日经济新闻》记者表示，但目前博鳌特别规划区的开发，却从来没有设过类似的专门监管机构。

矢弓提出，可以让央企退出博鳌的开发。“如果国企央企退出，我相信地方政府还是能够管起来的。”他还建议，对博鳌生态环境、规划建设的破坏也可以问责，政府应推行阳光行政，让百姓共同监督。

提及博鳌的开发，马伟明称，既然建设国际旅游岛，还是需要去学习一些比较成熟的旅游区，比如夏威夷、马尔代夫等，“目前，政府既有的经验和经历都还显得不足。”

中山大学规划设计研究院院长、海南省发展战略及中长期规划项目负责人李立勋接受 《每日经济新闻》记者采访时将博鳌与另一国际化小镇——达沃斯作了对比。