为何存量房贷利率难以下降？

最近大家都在讨论存量房贷利率到底能不能降。国庆节前，国家对个人住房贷款利率再次出台了新政，首套房商业贷款个别城市最低到3.7%，新挣钱，首套房商业贷款利率最低是4.1%，之前买房的业主都很伤心，他们的房贷利率在5.5%以上，同样贷款100万，30年等额本息还款，如果以前贷款利率是5.5%，与现在贷款利率4.1%相比，，每年要多交1万多元的利息，更让人伤心的是不过用公积金贷款利率最低是3.1%，比4.1%的商业贷款利率还低，这是什么概念？

同样以100万贷款为例，30年等额本息两者利息相差20多万元，所以存量房贷的业主特别希望国家能出台存量房贷利率下调的政策，受疫情影响，近两年很多人的工资收入受到了不同程度的冲击，但还贷的钱却一分钱不能少，如果存量房贷利率能降低，这将缓解业主的还款负担。经济面临下行压力，消费对经济拉动作用凸显，但消费需要钱，如果存量房贷利率下降，让百姓每个月多出一些钱，就可能多一些消费，存量房贷利率下降在我国是有先例的。

2008年10月为了应对金融危机，央行宣布无论是新增房贷还是存量房贷都可以打7折，首付比例调整为20%，这为不少买房者带来了实惠。

现在银行为何不降存量房贷利率？理由有两点，一是受政策的影响，国家现在旧楼市需要增量用户通过优惠政策吸引新用户，如果存量房贷利率降了一种，可能是置换新房的人就会减少，甚至会加大提前还贷潮，显然不利于救市。另一种可能是大家觉得利率都降低了，目前经济大环境投资风险大，选择买房还可以让越来越多人都这么想时，就违背了房租不炒的总基调。

第二点原因是银行想保利润与个人房贷期限长，最长30年，风险小，一直以来都是银行公认的优质资产，现在不仅贷款变少，还出现提前还贷潮。数据显示，六大国有银行2022年上半年个人住房贷款合计26.9万亿元，与2022年年初相比仅新增了4479.6亿元，去年同期新增额为1.3万亿元。今年上半年新增的个人住房贷款还不到去年的一半。与此同时，存款还在大量增加，数据显示仅2022年的上半年，我国住户存款就增加了10万亿，比2021年末增长了10%，银行利润主要来自于存贷款的利息差。当贷款人变少，还款和存款人变多时，这是让银行降低存量房贷利率，银行肯定是不愿意的。

基于以上两点考虑，不降存量房贷利率对银行来说既符合商业规律，又符合政策要求。当然存量房贷利率下降还需要顶层设计，避免过度刺激，毕竟房租不炒是目前的总基调，刺激消费，稳住楼市，让经济越来越好才是真正的目的。