外资真的在抄底中国房地产？

最近外资抄底，中国房地产冲上了各大平台的热搜榜，具体内容是一些国外资本加速进场，中国房地产抄底，一线城市的写字楼、物流、地产等类型，部分外资也在积极收购中国房企债券或股票，我国房地产行业的动荡已持续一年多了，如今处于低价区域，此时外资低价购入国内地产项目，是不是国内房地产回暖的信号呢？

首先有一个非常重要的细节，商品房属于房地产、写字楼、产业园、物流、仓储，这些也属于房地产欠钱外资投资收购的项目类别多。为后者举个例来说，最近一家美企新控股的合资公司宣布将在我国投资约6.75亿美元，这钱恰恰要花在一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目，不过相比往年注重的商业和办公项目，，外资这几年对长租公寓、物流园、生命科学园、数据中心的投资意愿更为强烈。这就从侧面来说明，全球经济衰退背景下，我国的产业链与供应链上的不可替代性以及资本对中国市场进一步发展的信心。

至于外资买入我国房企的债券股票一事，只要你细心观察就会发现这些资本几乎都在我国房企股价波动期间，短期操作来赚快钱。

总的来说，这次外资进场和我国商品房价格回暖并没有直接的关系。

事实上从上个世纪末，外资进入中国内地房地产行业以来，外企投资风格普遍偏于保守，和内资房企依靠高杠杆跟规模的经营理念不同，外资房企更喜欢投资一线城市的物业和商业地产项目，通过收租金赚物业费实现营收，不少外资企业的物业收入可达三成，甚至半数以上，这一比例是内地房企的3~5倍。

我们来看一组数据，今年1~9月份，我国房地产利用外资是61亿元，去年同期是59亿元，2020年这一数字是94亿，所以无论是投资风格还是投资金额，都不算是严格意义上的抄底。

说起抄底房地产最典型的案例是金正恩月的两年前美国央行放水，大龄热钱就融入越南楼市，导致越南的房价大涨。2020年胡志明市平均房价约为1.6万元一平米，今年上半年胡志明市的平均房价就突破了3.5万元一平米，而今年美联储连续6次加息，美元以外的货币都贬值了，美元的购买力就提高了，曾经融入越南热钱就可以高价抛售或者追加投资了。越南人的财富就这样被美国收割了，外资有没有可能抄底？中国答案是基本不会。

当前随着美国不断的加息，美元在不断升值，这的确有利于外资进入中国。但鉴于我国实行极为严格的外汇双向管制制度，给外资大规模抄底制造了难度。这次外资抄底中国楼市的声音层出不穷，其背后的目的是为了提振楼市的信心。毕竟我国楼市风雨飘摇了，这么长时间，要想稳住楼市就要稳住信心，现在我国尚处在经济复苏阶段，信心比黄金更重要。