欧阳捷：上海房价的上涨预期远超股市？

先说个小段子，我的一个好朋友，在一家主流财经媒体上班，偶尔也炒点股，前几天股市火热，就去求领导指点炒股秘诀，领导说“好好上班”。当时他没理解这话的意思，结果碰上股市大跌。后来才明白领导的意思是说“赶快清仓，回来好好上班。 如此高深隐晦的“指点”，的确让人忍俊不禁。

股市只跌了4天，不算多，大多数人都还沉得住气。有人说，现在的股市完全没有基本面的支撑，经济一路下滑，股市好，才奇了怪了。但民生证券研究院院长管清友却说，牛市的三个宏观驱动力，有一定的量变，但还没发生质变，牛市的音乐，还不会停止，舞会仍可以继续。

我不太懂股市，但还是知道一点。一个涨停，挣了半年的工资，再来一个涨停，又挣半年的工资。不能总是涨停，还有跌停，几个跌停下来，房子的首付款就没了。炒股玩的就是心跳，就像过山车一样，看着已经惊心动魄，真炒起股来，抗压计都失灵了——没有压力，只有动力。

可是股市里的钱，究竟是赔是赚，真还说不清楚。只要是没有拿出来的钱，永远都是数字。有些人炒股赚了一点钱，就把本金收回来，落袋为安，拿赚的钱继续炒，这样亏了赚了都无所谓了，落得个心安理得。

不过，股市出来的钱再去哪里呢？没地方去，只有房子还能保值。上海的房子可不只是保值，也不是能涨多少的问题，而是什么时候涨到每平方米30万元？不是单个楼盘涨到每平方米30万元，而是均价！

这么多年，上海市推出多少房子卖了多少房子，开工多少房子竣工多少房子，没剩的。剩下的要么太远太偏，要么太大太贵买不起。我们分析了中国指数研究院的数据，从2003年到2014年，上海推出住宅用地可建规划面积累计是20067万平方米，销售面积累计是27540万平方米，按照套均100平方米算，可建套数相当于201万套，销售套数相当于275万套，销售多了74万套！换句话说，就是出让的土地全卖了还不够，没剩下的。新开工与竣工基本持平，仅仅多了1.8万套。

为什么会是这样的？

上海市2013年底的住房存量为58940万平方米，按照套均100平方米算是589万套，城镇居民户数是527万户，基本上户均1.1套住房。但是，上海外来的常住人口是982万人，总户数约为393万户（户均2.5人），需要住房近400万套，也就是说，外来常住人口，基本上是等于没有自有住房的。这就是上海住房的缺口！虽然我们没有看到一个外地人住在大马路上，但是数据显示的结果，就是这样的残酷。

当然，上海越是大房子住的人越少，小房子住的人反而更多。上海的花园住宅、新式里弄总面积只有2910多万平方米，而职工住宅、公寓、旧式里弄、简屋占比超过了95%，这些房子住的人远远超过户均人口数，所以我们看不到有人住在马路上。

住房缺口与房价什么关系？

2000年以前，上海住房缺口主要是面积性的，一家十几口人挤在几十平方米的房子里。现在的缺口主要是自有住房不够，更多的外来人口租房条件相对较差。因此大家要买房子。

因为限购，所以表面上看，需求没有想象的那么大。

但是，房价依然在冲高。

所以我们也看到，上海的大中小户型房价是逐年上涨的，而且140平方米以上的大户型房价上涨的速度更快，从2007年的1.5万元上涨到2014年的超过3.5万元。

按照这个速度，上海大户型房价超过每平方米30万元，也只要16年时间。而且房价越贵时，房价上涨速度感觉好像越快。

小户型的房价也会上30万元的，只不过延迟七八年。当然了，我说的是均价。

那会儿30万元可能也不算啥了，人均收入也同比翻番了。

本文作者：新城欧阳捷，主张“以前瞻解析，用数据说话，与身份无关”。