三次降息等于房价打9.4折 业内预估再度降准降息

　　距离央行降息已经10天。购房者个人住房按揭压力减轻、新贷款的马上可以享受月供降低利好、开发商开发贷款成本降低……市场还在消化利好政策，经济界已经传出了今年再度降准降息的可能性。从去年七八月份以来，有关房地产业的政策利好一直层出不穷，包括最早的限购松绑、限贷放松、二套房认定标准改变、二手房营业税减免、降准、降息，可以说政策的推力已经到达了最高档位，而再度降准降息的可能性，也让推力有机会更上层楼。

　　25年来最低利率刺激购房

　　上周一，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，这也是继去年11月和今年3月之后，本轮周期内央行第三次降息。降息之后，金融机构五年以上贷款基准利率下调0.25个百分点至5.65%。公积金贷款利率也同步调整，五年以上年利率从4%调整到3.75%。

　　记者查询了中国人民银行的理念利率调整记录，本次降息后，新的5年以上贷款基准利率5.65%，将超过2002年2月21日的曾经最低利率5.74%，成为有利率调整有记录的25年来最低。也就是说，从贷款成本来看，我们已经迎来了买房成本最低的时代。简单来说，60万元商业房贷20年，每月的月供可以降86元，20年共计少还利息2.1万元。如果同样的额度以公积金贷款，每月月供将减少78元。

　　三次降息等于房价打9.4折

　　中金公司地产研究部工作人员计算，此次降息25个基点，相当于20~30年按揭贷款的总还款额下降2.0%~2.7%，以30%首付比例测算，相当于有效房价下降1.6%~2.2%。而累计去年11月以来3次降息，效果相当于房价下降5.6%~7.7%，也就是打了9.2~9.4折。

　　我市房地产业内人士认为，去年房价进入下跌通道以来,地产投资增速快速下滑,拖累经济增速,房地产政策也从调控转向为刺激,货币政策趋向宽松,多次降准降息。宽松政策减缓了房地产基本面的下滑,改善了房地产市场的悲观预期,房价环比逐步企稳,一线城市房价率先上涨。降息带来购房成本的降低,有利于加快购房者积极入市,促使行业基本面继续回暖。

　　从以往来看，单次降准降息对房地产的刺激作用效果有限，但货币宽松化通道打开后，多次降准降息累加，将会产生一个明显的趋势效应。与去年同期相比，目前购房者明显感觉银行房贷容易多了，限制减少了，放款及时了，更重要的是利息负担减轻了不少。

　　年内还有较大降息降准空间

　　尽管今年央行已经两度降准降息，但“如果去库存能够持续，房地产周期带动的投资反弹最早也要在三季度末才会出现，中国经济二三季度破7概率很大。”招商银行总行高级分析师刘东亮预计，今年6月份很可能迎来又一次降准，之后视乎经济形势而定，年内仍有0.75个百分点降息空间和1个百分点的降准空间。

　　“货币政策宽松还是收紧对楼市刺激作用很大。年内降息降准、降首付比例仍有很大空间。首套房首付比例可以降至20%，二套房首付比例40%还须进一步落实，若都能降至20%将刺激很大部分需求入市。”全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌也表示。

　　降准降息降低开发和个人购房成本

　　“偏弱的融资将加剧实体经济下行压力，进一步宽松不可避免，持续的降准降息会按节奏推出，特别是降息能减少开发贷和按揭贷成本，对楼市刺激作用很明显。”刘东亮表示。而4月我国CPI环比下降0.2%，已经连续8个月处于2%的温和水平以下的数据，也为后续货币政策的施展预留了空间。

　　“美国楼市出现问题后，曾经连续17次降息，贷款利率从5.25%降至1%，我们降息才3次，而且，我国存款准备金率高达18%，即使降一半还有9%，降息降准仍有很大空间。”顾云昌分析表示。

　　此外，首付款也还有下降空间。“现在我们的首付款比例是30%～40%，而世界大国首付比例都在20%以内，美国平均首付比例不到10%，相当多的人通过美国政府担保后贷款首付只有5%。我国的首套房首付比例可以降到20%，二套房首付比例40%还需要进一步落地，假如都能降到20%，对楼市推动作用会很大。”顾云昌指出。

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