北京远郊房价暴涨可能性被抑制 通州不可能大涨

北京远郊区(通州、房山、大兴等)，其房价和城市近郊区的差异并不太大。例如，大兴区黄村北和公益西桥，通州北苑和管庄，其实并没有太多的价格差异。这进一步限制了远郊区房价暴涨的可能性。

香港《文汇报》称，北京市四套班子将在今年国庆节前夕全部由城区迁往通州区。在此之后，京津冀一体化将有更大动作出台，包括央企、医院、大学迁出核心区，北京、天津同城化管理等重大规划或将启动。

北京房价一直都是市场关注的热点，尤其是深圳房价暴涨之后，北京是否存在价格大涨可能性？通州是否会成为北京楼市的焦点？

我们的看法是，如果限购和自住型商品房的政策不变，北京房价短期并不会出现大幅快速上涨，但北京楼市的中长期前景远远超过全国大多数地方。如果限购或自住型商品房政策出现一定调整，例如购房资格社保缴纳年限要求缩短，或自住型商品房供应量明显下降，则北京房价确实存在明显上涨的可能。

首先我们看到，北京作为特大都市，其对外来人口吸引力远超过二三线城市。全国人口出生率维持低谷，北京新出生的常住人口不断创下1979年以来的新高。人口是最大的基本面，北京面临的并不是人口红利消失，而是即将迎接长期可持续人口红利(除非北京对全国人口吸引力下降)。另外，当前北京房价取得阶段性均衡，其前提是全国最为严厉的需求限制政策(限购)和极为充裕的自住房供给。从中长期而言，我们深信北京市场具备很大的潜力。

但是，当前北京楼市供求形势，与暴涨前夜是不同的。2008、2009两年，北京住宅类土地供给分别只有当年度成交的66%和71%。而且，土地的供给在结构上一定是不断偏向郊区的，核心城区房屋卖一套少一套。所以从2010年起，北京成为了中国一线城市表现最好的。2010-2013年这4年，北京住宅类土地供给相当于这四年成交商品住宅的131%，新房供应是得到数量层面改善的。2013年北京又推出了自住型商品房。自住型商品房不仅客观满足了一部分人的安居需要，使之不用进入商品房市场，更使得大量自住购房客投身于摇号，事实上迟滞了这部分人的住房需求释放。而且，这也吸引了一部分首套刚需不再选择买二手房。小户型二手房需求的下降，反过来导致了卖小买大需求下降。北京市场终于整体冷了下来。2014年之后，北京住宅类土地的出让规模再次低于商品住宅销售规模，但正常情况新的供应缺口形成还需要时间。

结构性的考察更有意思。2010年到2013年北京的土地市场供给是充裕的，2013年之后自住型商品房分流需求是显著的，但这些供给大多是在五环之外。从新房市场来说，城市核心区的可销售资源仍然是卖一套少一套。一个二手房占绝对核心的市场，受到土地供应规模的冲击是不大的，反而是大量地王的出现提升了核心城区二手房业主对房价的预期。五环外的情况就糟糕一些。另一个市场关注不足的情形，则是北京远郊区(通州、房山、大兴等)，其房价和城市近郊区的差异并不太大。例如，大兴区黄村北和公益西桥，通州北苑和管庄，其实并没有太多的价格差异。这进一步限制了远郊区房价暴涨的可能性。

需求端的情况呢？北京和深圳、广州不同，即便部分市级机关迁移，北京也只有新功能区建设以分流非首都核心职能的规划要求，从无城市核心职能地理空间不断迁移的要求。广州的城市核心区域从越秀到天河，再从天河北逐渐向珠江新城移动，本身伴随着老城区相对竞争力的下降；深圳的城市热点从罗湖向福田，又从福田向南山区移动，本身也伴随着新产业的崛起和城市公共资源高地的地理位置迁移。北京并没有这样的趋势。可以说，北京的中心城区人口纾解，并不是中心城区核心职能的外迁，也不是中心城区公共资源的弱化，反而是首都核心职能更加明确，核心城区生活环境更加优美。当然，即便是城市副中心或卫星城的建设，也能在需求端一定程度带动楼市发展。但我们确信，通州(或北京其他远郊功能片区)和深圳前海的崛起情势完全不同。后者代表了一个城市未来发展的聚焦点，而前者是首都非核心职能和人口纾解的承载地。

最后，我们来考察一下地价。2013年之后，北京土地出让楼面地价快速上涨。2015年前5月，北京住宅类用地平均楼面地价超过18000元/平米，比2010年全年上涨了189.3%。但2015年前5个月北京住宅的均价，却只比2010年同比上涨了31.5%。成交结构来看，新房的确越卖越偏，可是土地市场何尝不是越出让越偏。而且北京出让土地往往包含自住商品房，如果算纯住宅用地，其楼面地价水平会更加惊人。我们认为，2013年下半年之后，北京是缺乏公开市场拿地机会的。

所以，我们的结论是，北京的城市新功能区建设(包括通州的建设)，和深圳前海/蛇口，上海自贸区等建设性质还是有较大区别——北京城市新功能区不太可能是整个北京未来聚焦的方向，也不会是代表社会经济发展方向的新产业聚集地，而只是分流一部分城市功能的所在。北京核心城区房价中长期而言有较大机会，郊区房价受益于社会资金成本下降也可能稳中有升，但我们判断北京郊区(包括通州在内)不可能迎来一轮深圳式的房价大涨。我们看好在2013年之前就在北京拥有土地储备，且仍保有核心城区土地储备或持有物业的企业；以及在京津冀一体化浪潮中不受北京高地价制约，在环北京区域拓展方面有较大空间的企业。