中国已成美国住宅主要买家 专家：买房易养房难

不久之前,根据美国全国地产经纪商协会的报告,从数量、美元销售额以及交易价格来看,中国人现已成为美国住宅的主要海外买家。

“中国人有钱,有需求,但是普遍对美国的生活模式不了解,再加上地理距离的遥远,在美国买房和养房都不像想象的那么简单。”两年前与家人在美国波士顿购下一栋宅邸的江河对《第一财经日报》记者表示。

不过,尽管美国房产对中国“土豪”颇具诱惑,背后的隐性成本与文化差异仍需要中国买家处处留心。

选择风水与生活方式

在许多中国买家的心目中,美国的地产就是花园、游泳池、洋房的代名词。但事实上,如果忍受不了美国小镇的宁静生活,购买公寓才是享受东海岸都市繁华的现实选择。江河对《第一财经日报》记者表示:“以波士顿为例,市中心滨海区的一套两室一厅的公寓价格可以高达100万美元以上。而同样这笔钱则可以在周边繁华的卫星镇Brookline买下四室一厅且带有花园的房子。”

对“风水”的重视尤能体现中美购房的文化差异。与其他国家买家相比,中国买家更加看重房屋的朝向、门面的布局以及周边的自然环境。不过,美国建房者并不会对此刻意关注,因此许多房屋的朝向不一,难得一见中国人所期待的正南正北。

让中国买家尤其忌讳的是,美国某些城镇中坐落着公墓。“美国的公墓可能会出现在任何地方,波士顿市中心紧邻中央公园便有一块,在小镇中更是分散得七零八落。我曾在波士顿卫星镇Natick市看到一座从内置到花园都十分精美的房子,但是唯一美中不足的是,从该房的某一个卧室里可以看到斜建在山脚上的公墓。对此,中国买家只能敬而远之。”江河坦言。

对于中国特大城市的购房者而言,昂贵的“学区房”是让许多孩子的父母头疼的问题。事实上,“学区房”的概念可不只是“中国特色”,远在大洋彼岸的美国父母同样要承受这一困扰。以哈佛大学所在的Cambridge为例,大学周边的房屋价格动辄轻易达到百万级。美国房地产中介公司会给不同的学区使用五星级评分制度,教育水平优裕的地区房屋价格自然不菲。

江河对《第一财经日报》记者表示,美国的“学区房”主要适用于公立学校。对美国本土人而言,“就近入学”从小学开始。由于小学到高中的公立教学都属于社会福利,因此美国家庭只需要支付极少的费用或者免费就可以让孩子享受到就近入学的公立学校教育。近年来,美国私立高中入学竞争日益激烈,学费水涨船高,部分中国家长将目光投向了价格相对低廉的优秀公立学校,“学区房”的价格自然一路上涨。

买房容易养房难

如果中国买家成功购得新房,美国的“养房”成本也会是一笔不小的开支。

首先,购房者每年都需向当地政府缴纳一笔房产税。房产税与房屋及地段价值直接挂钩,由于近年来美国地价逐渐从2008年的金融危机中苏醒,因此房屋的地税每年也呈上涨趋势。

根据美国房地产中介官网的公开信息,以波士顿卫星镇Brookline一栋居住面积323平方米、五卧三卫的房屋为例,官网售价139.9万美元、月租金5296美元,而该栋房屋的房产税则从2005年的7502美元/年一路上涨至2014年的9789美元/年。“我有过把房子放到Airbnb的想法,一天收100美元左右需要一个月内租出十天以上才可以满足当月的房产税。”江河对《第一财经日报》记者表示。

对于与美国人生活方式不同的中国人来说,房屋内饰和家具的改造同样费用不菲。江河对《第一财经日报》记者表示:“传统的美国家庭很少使用炒锅和油,因此房中的抽油烟机并不能满足中国人的厨房需求,对于抽油烟机的改造往往是中国买家打理房屋的第一步。但由于美国厨房是整体设计的,追求完美的中国屋主往往会选择更换厨房的整体设施,这样的开销会达到一万美元以上。”

在东海岸,看似简单的除雪也是难以避免的隐性成本。在遭遇暴风雪袭击的冬日,“各家自扫门前雪”是邻里街坊的惯例,中国屋主多会选择除雪公司来清理屋顶以及道路。“除雪是一笔昂贵的开销,公司会与屋主约定达到某一降雪量时来清除积雪,每次除雪的开销会在400到800美元之间。”江河坦言。

美国院落中美丽的花园也让许多中国买家心向往之。不过,花园的养护开销绝非可以轻易忽视。许多中国购房者缺少除草及花园打理的知识,绝大多数人会选择雇用园林公司。如果买主希望大改自己的花园或者房屋结构,则不仅需要得到当地政府的批准,雇用美国土木公司更是价格不菲。江河表示:“中国买家大多看重保护隐私,因此往往会选择栽培一些大树来遮蔽房屋或者花园。但在美国一株树龄超过10年的杨树可以卖到近一万美元,因此使用土木公司会十分昂贵。”

在美国这个“车轮上的国家”,光有房没有车恐怕还是寸步难行。对于购房者而言,雇用华人私人司机是许多初来乍到者的选择,但“美国是人力成本很高的国家,有时一天的佣金会高达几百美元。尤其在出租车效率较低、生活设施较为分散的卫星城地区,购车的重要性就更能显现出来。因此,对于外国购房者而言,私家车很可能是在美国生活的必需品。而中国买家购买私家车也将经历一个繁琐的过程,其中涉及到驾照、社保以及保险等诸多因素”。