北京设2300万人口上限 通州副中心两年内见成效

　　===本文导读===

　　北京设2300万人口上限 通州副中心两年内见成效

　　聚焦通州 北京将加快推进市行政副中心建设(附股)

、、等标的受益较为明显。其中，中国武夷在通州的土地储备100万方以上，占公司总土地储备1/3左右，相当于通州区2014年住宅和综合用地成交总量的90%。

　　传言中的通州楼市：风未动市场已被搅热

　　重点提示

　　虽然通州的成交量不错，但实际成交价格并没有大幅上涨。一些业主在观望或者坐地涨价，但也未有成交。多年来政府对通州的规划在逐渐落实，包括未来可能会出台的积分落户政策细则，可能会对市场形成一个新的拉动。

　　“上周日晚上9点半，我们销售得到通知，朝北8080周一会宣布涨价。然后销售就赶紧约了4位购买意向强烈的客户，当天晚上就签约了。”搜房网一位负责人告诉21世纪经济报道记者。

　　自5月24日开始，“北京市政府要迁往通州”的传闻此起彼伏，尽管官方并未明确证实，但这让一度平淡的通州楼市再度火热起来。

　　亚豪地产提供的新房数据显示，今年以来，通州区新房一直呈现稳步上涨趋势。2015年4月，北京市通州区新建住宅成交量为670套，5月份成交量上升至912套，6月份仅半月间，成交量已经高达655套。

　　利好的催动

　　6月13日，香港一家媒体报道称“权威渠道向本报证实，北京市四套班子(市委、市政府、市人大、市政协)将在今年国庆节前夕全部由城区迁往通州区，具体搬迁方案不日即将正式公开。”

　　除了“市政府迁通州”的传闻，“副中心计划即将公布”、“通州环球影城项目10月开工”、“积分落户政策”等消息陆续出现，也让通州再次成为了公众关注的焦点区域。

　　“现在通州成交量情况很好。我们店最近每个月都能卖20套。现在只给着急卖房的业主带客户，不着急卖的就不给带客户了。”链家地产二手房门店店长李鑫告诉21世纪经济报道记者。

　　伟业我爱我家提供的数据显示，自2015年4月开始，北京市通州区二手房成交量已经连续两月过千套成交，同比2014年同期成交量翻倍增长。

　　据亚豪机构统计，春节后，通州区纯商品住宅成交量每个月保持30%-40%的环比增长，也是唯一保持快速、稳定增长的行政区域。五月份，通州区纯商品住宅成交超过900套，仅六月上旬成交量就已经达到655套。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，“按照这样的成交节奏，预计6月份整体成交量将达到1500套左右水平，这与2013年通州市场最活跃阶段的月度成交量基本持平。”

　　通州新盘保利大都汇相关负责人称，他们所在的项目展示区即将正式对外开放，目前已进入排卡阶段，“目前的情况是，一个月500余张的火热排卡数量”。

　　成交量的上涨是受到各种利好的推动。

　　“如今的通州已不再是2008年的情形，而是站在了60分甚至70分的起跑线上。”北京房地产协会秘书长陈志表示。

　　从通州区政府最新公布的“2015重点项目任务表”披露的40个项目清单看，环球影城项目将于今年10月正式动工；已经规划的至少四条轨道线将会连至通州、北京东六环及东向数条高速路，将加建或改造连接通州的出入口；此外，数所高校分校、附属中小学在通州的项目准备工作已经启动。目前，运河核心区共有16个产业开发项目落地，除9个续建项目外，其余7个将全面开工，预计年内可完成建设面积约130万平方米。

　　万科北京营销负责人高广汉表示，利好消息不断释放的情况，间接带动了楼市升温，通州区域迎来了快速发展的最佳时机。

　　房价缺乏上涨理由？

　　李鑫告诉21世纪经济报道记者，虽然通州的成交量不错，但实际成交价格并没有大幅上涨。一些业主在观望或者坐地涨价，但也未有成交。

　　陈志认为，通州房价并没有大幅涨价的理由。

　　从房地产大周期角度看，关于通州定位为首都副中心的概念，早在2008年就已经提出。随后，北京市在通州的市政基础投资上做了很多工作，并非今天才有。从行政功能调整角度看，通州是距离北京最近的卫星城，调整部分行政职能到通州也做了很多年的思考。但政府究竟何时搬，搬来哪些机构仍然处在传闻阶段。在没有确切规划出来前，涨价没有基础。

　　此外，按照常规，目前北京市正在对首都总体规划再次进行修编，而修编要对北京市经济发展、人口以及资源分配布局各方面进行非常详细的梳理和调整。显然，这是一个漫长的过程。

　　陈志表示，他反对开发商过度借用政府搬迁这样的事情来为自己调价，特别是有些楼盘产品质量很差。不能为了某种特别的目的去炒作。

　　不过，郭毅认为，数据显示通州楼市成交量正在稳步上涨，而多年来政府的规划也在逐渐落实，包括未来可能会出台的积分落户政策细则，可能会对市场形成一个新的拉动。

　　“通州有了新城，有了积分落户制度，会在三年里实现6万非经济人口落户通州。如果是这样，一年两万套的需求对于通州的拉动不言而喻，再加上同步推进的产业引进，这也是对通州很大的利好支撑。至于政府搬迁的消息能否落地，最起码对市场是一个信心的拉动。”郭毅称。

　　中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁丁祖昱从另外的角度也提出了一种担心。“北京今天已经是”首堵“了。在北京，从东城区到西城区往返，就像是出差。往往别人飞机都到了，北京车还没开到。现在的传言，可能会让北京城区到通州这18公里成为另一个交通梗阻点，甚至成为更大的阻塞点。无论进来还是出去，都可能成为一场灾难。”

　　丁祖昱认为，倘若东迁传闻落地，通州房价将闻风而动。一二手房都会有可观的升幅，但随后房价是否能持续上升，存在巨大的疑问。一方面，随着交通问题和规划问题的逐渐暴露，行政中心和居住中心的矛盾也将日益凸显；另一方面，房价上升也将使通州客户群体发生巨大变化，所谓的不匹配也会出现。相信之后通州的房价也会出现诸多起落，一路攀升的情况应该很难见到。当然随之而来的，也可能是对通州、乃至整个北京房价的重新定位。（来源：21世纪经济报道）

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