琼海一土地＂变性＂续:当事人不服法院裁定申诉

原标题：琼海一土地"变性"续:当事人不服法院裁定申诉

　　人民网海南视窗琼海4月9日电(记者李伟民)居住在海南省琼海市嘉积镇的符先生日前向记者投诉，对琼海国土部门出具的一块10亩土地的土地证的“程序合法性”提出质疑。此事件经过人民网海南视窗报道后，引起网友关注。

　　根据符先生提供的资料，琼海王先生及夫人陈女士与符先生于2010年2月12日写下“土地使用权抵押借款协议”，根据这份协议的约定，王先生夫妇向符先生借款200万元人民币，并将王先生夫妇拥有的位于琼海泮水的6666.3平米土地的使用权作为借款抵押。协议还约定借款期限3个月，借款利息按照月利率2.8%计算。协议第13条约定：“如本协议约定的还款期限已到，乙方(王先生夫妇)尚未还清甲方本息，且乙方累计欠付甲方利息超过3个月以上，则甲方有权向法院申请强制执行。通过拍卖变卖土地来偿还甲方本息。”协议第14条约定，“本协议涉及的土地使用权证原件在抵押期间交由甲方保管。

　　但是，王先生夫妇自从2010年签定借款协议后，至今未能还清欠款本息。符先生于是于2011年申请法院对这块王先生夫人陈女士名下的土地使用权作出强制执行处理。

　　符先生提供给记者的这份用于借款抵押的土地使用权证上显示，其“地类(用途)”及“使用权类型”为“工业出让地”。

　　2011年，当琼海法院去函要求琼海国土局“计算陈女士宗地办理过户手续时应负担费用数额”时，琼海国土部门的回函让符先生大为吃惊：陈女士持有的“海国用(2003)第0505号《国有土地使用证》”登记的6666.3平方米土地为“划拨工业用地”，如办理过户手续应交纳土地出让金192万元。

　　对此，符先生的疑问是：陈女士土地证明明写着“工业出让地”，怎么突然又变成未交纳土地出让金的“工业划拨地”了呢？那么，既然没有交纳土地出让金，这块土地的“出让地”使用权证又是怎么开出来的呢？

　　然而令符先生想不到的是，今年3月27日，琼海人民法院向符先生送达了一份裁定书，裁定从拍卖款中划拨192万元的土地出让金及55万余元城市基础设施建设统筹金。符先生对于这份“裁定”非常震惊，21点游戏策略，认为该裁定不仅没有事实根据，而且适用法律也是错误的。

　　符先生的理由是：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定：“下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(一)国家机关用地和军事用地；(二)城市基础设施用地和公益事业用地；(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(四)法律、行政法规规定的其他用地。”

　　符先生介绍，“陈某作为一个自然人，政府绝对不可能将上述10亩土地划拨给她，陈某只能通过出让的方式取得土地，而事实上也确实如此，陈某是通过转受让方式取得。”裁定书载明：2001年6月28日，琼海泮水农工商开发公司与陈某签订协议书，该公司将上述10亩土地以每亩6000元、共计6万元的价格转让给陈某。所以，土地是陈某通过转受让得来，而不是政府划拨给陈某的。

　　符先生认为，根据《城市房地产管理法》第四十条的规定：以“划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”，政府将上述土地划拨给了泮水公司，泮水公司在将之转让给陈某时，应当缴纳土地出让金。也就是说，琼海国土局应当按照2001年6月28日协议书规定的标准计算土地出让金，而不是在陈某取得出让的土地证以后、法院再次拍卖时的标准计算土地出让金。因为此时，陈某取得的已经是出让的土地，即使拖欠土地出让金，那么拖欠的也是第一次泮水公司将划拨土地转让给陈某时的土地出让金。

　　《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第49条则规定，“拍卖、变卖被执行人的财产成交后，必须即时钱物两清。委托拍卖、组织变卖被执行人的财产所发生的实际费用，从所得价款中优先扣除。所得价款超过执行标的数额和执行费用的部分，应当退还被执行人。”王先生说，这其中并没有土地出让金、城市基础设施建设统筹金优先扣除的规定。 “土地出让金不属于税款，至今没有任何一条法律规定欠缴的土地出让金应当从执行拍卖款中扣除。”符先生说，“从而我认为，琼海法院这一纸裁定适用法律确实错误。”

　　就该地块性质问题，琼海国土局地籍股符股长以及地籍股工作人员符小姐接受记者采访时曾经做如下解释：“前些年我们国土部门在程序上不是很规范，没有交纳土地出让金，却拿到‘出让地’使用权证的现象比较普遍，这是历史原因造成的，但目前我们在逐渐规范这些程序，一般来讲，没有交纳土地出让金，是不允许开具出让地使用权证的。”

　　本来土地证上登记的完全是出让的一块土地，却凭空冒出192万元之巨的土地出让金，这是符先生在和王先生夫妻进行借款抵押土地时完全没有想到的。那么，从法律意义上来说，土地出让金到底是按泮水公司的协议书计算，还是按照此次法院拍卖的标准计算呢？这笔钱能不能从法院拍卖款中优先扣除呢？符先生已向有关部门进行申诉，最终结果如何，人民网海南视窗将继续给予关注。

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