摩银卓百德：未来一年港房价续升 内房销售回暖

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　　卓百德认为不须对美国加息过分担心。因为美国经济复苏速度比预期慢，是次加息会较为缓慢及温和；根据过往数据，香港息口升跌与住宅楼价并无明显关系，加息周期楼价可升亦可跌。

　　实质负利率 楼价难大泻

　　据卓百德统计过去40年楼市数据，与名义利率比较，投资者更应着重实质利率(按揭利率减通胀率)，“在1997年底至2001年，是实质利率相当高的一段时间，期内楼价急跌。在1984年，我们也见到比较高的实质负利率，楼价亦显著调整。但目前按揭利率只约2厘，通胀率约4厘，实质利率是负2厘，接近历史最低水平(图1)。在这情况下，即使美国联储局加息1厘，虽然我认为此不太可能于短期出现，本港按揭利率跟随上调，但实质负利率仍是负数，楼价将难以崩盘或大泻。”

　　除了实质负利率这个关键的宏观指标外，卓百德亦从供应及需求两方面分析本港楼市。供应方面，虽然特首梁振英预测，明年私人住宅落成量达2万伙，属10年新高，惟卓百德统计2006至2014年期间的数据，指期内住宅落成量往往较一年前的预测平均低19%，故他认为，明年是否真的有2万伙私宅落成属未知之数。惟即使真的达标，每年2万伙的供应仍然低于过去逾40年的平均数。

　　私楼落成量料缓慢回升

　　“在1972年至2003年期内的三个大型周期，每年私人住宅平均落成量分别达23,056伙、29,297伙及28,017伙，但2004至2014年平均每年落成量只有13,029伙(图2)，是明显偏低的水平，这是政府早前连续多年停止造地及卖地所致。随着政府近年积极增加土地供应，未来落成量料将缓慢回升，但可以持续每年高于2万个的水平吗？我很怀疑。”

　　至于需求方面，卓百德从存款积蓄及收入两大因素分析购买力，前者用于支付首期，后者用于借钱买楼后偿还每月供款。

　　卓百德在1997年第二季曾预警本港楼市泡沫爆破在即，结果当10月底中原城市指数创高位102.93后，当年年底已回落至80.71。目前卓百德回看，1997年12月底本港每名居民银行存款仅75,658元，可谓弹药不足以支付首期买楼，结果楼价再急跌逾六成，至2003年始见底。

　　不过，随着过去15年本港经济增长，加上2008年第四季环球各大央行[微博]先后QE，部分资金流入本港，存款数目亦大幅增加。根据卓百德统计，截至今年5月底本港每名居民平均存款额达58.7万元，较1997年底劲升7.5倍。相对之下，同期楼价仅上升80.3%。因此，本港住宅楼价除以个人平均存款的比率，目前仍处于逾30年来低位，为楼价带来重大支持(图3)。

　　供楼负担率偏高 属最大隐忧

　　另外，卓百德以楼价变幅及住户收入变幅计算供楼供担比率。据他统计，5月底比率为126，高于过去30年的平均价的1/2个标准偏差(图4)，属偏高水平，反映用家现阶段应深思熟虑才可入市买楼。

　　综合上述分析，卓百德所关注影响楼价的四大指标，包括实质利率、住宅供应、支付首期能力及供楼负担能力，前三者均处健康水平，仅后者较令人担心，故他仍认为未来一年楼价表现：“即使美国即将加息，香港马会开奖结果，但今次本港楼价会否如1997年一样崩盘？我认为这样戏剧性的事不会再发生，料本港楼价未来一年仍可录得温和升幅。除非是次加息与其他环球重大不利事件同时发生，我才会改变上述观点”。

　　龙湖估值势升

　　龙湖地产(0960)以重庆为发源地，自该股2009年11月上市以来，卓百德一直出任该民营内房股独立非执行董事。他认为，龙湖大股东兼主席吴亚军及其专业团队均重视向股东负责，而其住宅物业的设计及建筑质量亦属全国最佳，该公司是全国内房市场五强企业之一。

　　卓百德出任龙湖独立非执行董事近6年，他表示自己一直建议管理层做好三件事：维持稳定及可以预计的派息政策；将债务期延长；而最重要的，便是建立投资物业组合。

　　据卓百德解释，参考香港港1980及90年代楼市低迷时的经验，地产股可以在半年内卖不出任何一个单位，故此地产股若只靠卖楼收入是十分危险的，甚至有破产风险；故此，地产股应建立投资物业组合，取得每月租金收入，以缓和上述风险。

　　建立投资物业组合 助分散风险

　　翻查龙湖年报资料，该股去年盈利达83.5亿元(人民币。下同)，较2009年上市首年的22.1亿元，升278%；期内每股派息连年上升，去年达0.284元，较2009年的0.063元增加了350.1%。而同期租金收入由1.98亿元升344%至8.8亿元；综合借贷的平均年期则由2.5年拉长至4.5年。换言之，卓百德所提及的指标全数改善。

　　另外，随着近月内地房地产销情回暖，龙湖卖楼收入亦愈战愈勇，6月合同销售额达67.9亿元，按年上升47.6%(见图)。在该单月强劲表现带动下，龙湖上半年实现合同销售额按年增长6.7%，至216.4亿元，扭转首五个月按年下跌颓势。若有关强势延续至下半年，该股估值上调可期。

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