7月房价增幅收窄 避免炒作个别热点

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中国经济导报记者|侯帅

    据百城价格指数显示，7月份，全国100个城市（新建）住宅均价环比上涨0.54%，涨幅收窄0.02个百分点；同比下跌1.38%，跌幅收窄1.32个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价环比上涨1.15%，涨幅扩大0.06个百分点；同比止跌转升，上涨1.3%。整体来看，7月市场走势平稳，百城价格指数延续温和上涨趋势，环比涨幅与上月基本持平，同比跌幅继续收窄。

7月房价增速放缓属正常

    据统计，在被调查的100个城市中，46个城市（新建）住宅均价环比上涨，53个城市环比下跌，1个城市环比持平。与上月相比，价格环比上涨的城市数量减少7个，其中，涨幅在1.00%以上的城市有13个，较上月减少2个；环比下跌的城市数量增加7个，其中，跌幅在1.00%以上的城市有17个，较上月增加5个。
    “价格环比下降的原因是多方面的。”交通银行金融研究中心房地产高级分析师夏丹在接受中国经济导报记者采访时分析指出，首先，7、8月份是房地产传统淡季，部分城市价格有所回落属意料之中；其次，开发商在每年6月末、12月末，都会有冲指标的任务，7月份会有所放松。百城价格指数报告也显示，7月份以来，楼市逐步进入调整期，房企推盘节奏有所放缓，供应量与上月基本持平。
    从消费者角度看，由于天气炎热，看房的人数在7、8月份明显下降。例如，中原新房访客量指数显示，深圳6月以来访客量快速下滑，指数已从5月份的167急速下跌至68，跌幅近6成。“消费端的‘降温’也属正常，历年的消费高峰都集中在4月份和‘金九银十’。”夏丹说。
    中国指数研究院相关负责人表示，地方政府基于各地市场运行情况灵活调整政策，如降低公积金贷款门槛、加大购房补贴力度、定向微调住房限购政策、推进户籍制度改革等举措稳步实施，保障房地产市场平稳健康发展。
    “综合来看，7、8月份，房价增速放缓是正常的。”夏丹认为，“新政策出台的可能性虽有，但空间有限，政策层面已下放至地方。”

热点通州：房价最终看需不看“炒”

    虽然7月份房价整体趋缓，但个别地区依然出现了量价齐升。7月份，北京市委市政府十一届七次全会“落实”了通州“行政副中心”这一定位，通州房价再次突破3万元大关。
    链家地产市场研究部统计数据显示，通州多个房地产项目上调了价格，7月份成交均价较6月上涨18.5%，京贸国际城与华业东方玫瑰两个项目，近期价格上调幅度超过5%。
    另据中原地产研究部统计数据显示，截至7月26日，通州区域住宅库存仅为7616套，这已经是通州住宅市场最近6年来的最低值。7月27日~8月2日，北京普通住宅市场成交套数最高的10个项目中，通州占3个。
    对于通州房价的上涨，夏丹表示，从历史看，通州房价有过多次暴涨暴跌。例如，2010年，“CBD东扩”与“把通州打造成世界级新城”的消息，让通州房价从每平方米8000左右逐渐涨到3万元，但最终跌回万元左右，以致无人问津。
    北京市住建委主任徐贱云日前表示，针对近期北京通州区房地产市场热炒的城市副中心概念，以及区域价格上涨，捂盘惜售的现象，相关部门采取了5项应对措施。
    一是在通州区执行现有的各项房地产调控措施，特别是对商品住房限购政策、个人转让非满五唯一的住房征收20%所得税政策；二是加强土地市场的秩序管理；三是加强房地产市场的监测分析，会同属地部门密切监测通州区的房屋成交情况和价格情况；四是加大执法检查力度，加强在售项目的检查和对房地产中介机构的监管。重点对媒体曝光和投诉比较多的项目实行综合执法，严厉打击捂盘惜售、虚假宣传、恶意哄抬房价等行为，有效维护市场秩序；五是加强舆论宣传和引导，及时解读市场，让老百姓了解市场实际情况，谨慎决策。
    有声音表示，这5项措施更像是“喊喊口号”。夏丹认为，通州房价走向如何，最终还是得看需求。
    其实，在楼市最“火爆”的2006~2007年，通州房价便不同于其他区域，很多楼盘并未破万。“过去10年里，通州房价无论如何炒作，最终需求都难以与预想匹配，房价上涨有限。”对于通州房价走势，夏丹认为，消费者可以冷静观察。一方面，当前需求方的政策限制尚少；另一方面，对于北京市行政单位外迁能否真正落实，是否全部迁往通州，尚未明确。

未来全国仍以“去库存”为主

    “总体来看，虽然上半年房地产出现回暖迹象，但整体仍处在下行态势。”夏丹表示，当前城镇化虽然空间大，但速度有限。从人口集聚趋势看，较多地涌向一线和局部二线城市。从去年9月底与今年3月份的房地产调控政策效果看，一二线城市需求仍然旺盛。一方面，前期被压制的刚需和改善性需求有所释放，另一方面，这其中也有投资需求。因此，对大部分城市来说，目前仍处于去库存阶段，而对一二线城市来说，则有补库存的需求。
    “预计未来市场成交将延续回暖态势，供求状况会不断改善。”中国指数研究院负责人表示，各城市去库存压力不同，房价走势将继续分化。一线及热点二线城市需求旺盛，价格仍面临上涨压力；多数供应规模较大城市仍将积极去库存，房价走势趋于稳定。
    “下半年，BBIN，房价降幅只能说会‘趋窄’。”夏丹介绍说，从她所在的研究机构拿到的数据来看，当前的数据之所以“好看”，主要还是一二线城市所做的贡献，大部分城市房价同比还处于负增长。如果未来两者能综合考量，实现正增长，才能构成房价的回稳态势。