深圳房价再次暴涨之谜 深圳房价再次暴涨之谜

2015年4月26日，广东省深圳市，港铁• 天颂在深圳市福田区大中华国际交易广场开盘，开盘当天推出约600套住宅单位，均价3.4万，吸引3000多人入场抢购，3小时卖光。（CFP/图）

宽松的货币政策、两次楼市新政、活跃的投资客，再加上跟随其后的刚需客，共同托起了深圳的房价。

就在股市暴涨暴跌时，深圳楼市却是稳涨不跌。

2015年6月1日，中国指数研究院发布的“百城房价”数据显示，5月份，全国有100个城市新建住宅均价环比由跌转涨，房价上涨城市增至48个。而北上广深一线城市新建商品房“量价齐升”，其中，深圳“量价”涨幅均居全国首位。

从2014年“9·30”新政后，深圳房价已连涨8个月。在今年“3·30”新政出台后，一线城市房价回暖速度明显加快，深圳领涨全国。

深圳楼盘的天价也出现了。5月25日，中洲地产旗下深圳中洲中央公寓E-CLASS获批预售证，其中一套单位价格高达37.6万元/平方米，成为近年深圳最贵房。这引起了深圳市规划和国土资源委员会（以下简称深圳规土委）的注意。在深圳规土委约谈开发商之后，该楼盘最贵房源备案价更改为17.6万元/平方米。

这一波的房价上涨，连投资客都直呼“太猛了”。为何深圳房价领先全国？在上万亿资金涌向股市的时候，深圳人为什么还在炒楼？

5月，深圳的一二手房共成交19484套，已接近2009年峰值。

5月30日，南方周末记者跟随一个看房团走了一天，原定一天看三个楼盘，结果临时加了一个楼盘，安居客包的两辆大巴车全部坐满了。即便是到了下午四点多，炎热的天气依然阻挡不住看房团的热情。

“一天得接待两三个看房团，最近特别累。”满眼红血丝的置业顾问小杨告诉南方周末记者。他在这个行业已经三四年了，还从未看到过如今这么火爆的场面，“大家就跟抢白菜似的”。

“上周平均成交价是两万七，这个月加推，最低价格也不能低于两万七。”小杨说。

南山区即将开盘的万科云城，从5月初开始认筹，原定推470套，截至5月30日，已经有近千个家庭认筹。“现在即便认筹了，也不一定能抢到房。你进去以后抢的就不是房子了，而是钱。”一位工作人员这样给众多买房者讲着。接着，现场就有四五个人认筹。

看房现场，有带着父母来看房的，有夫妻看房的，有带着孩子来看房的，甚至还有带着小狗来看房的。“买涨不买跌”的心理，让多数人都在“抢”房子。

6月2日，深圳宝安区中洲华府商业大厦报价高达37万元/平方米。根据深圳最大的中介机构中原地产统计的数据来看，5月份，深圳最新成交均价为31192元。

深圳楼市从2014年“9·30”新政开始回暖，在2015年“3·30”新政之后爆发。3月30日，央行、银监会、住建部三部门出台楼市新政：二套房首付比例降至四成。

与此同时，财政部也发布通知称，将个人出售二手房免征营业税的期限由5年调整为2年，这意味着只要个人住房满2年，转让时便不再上缴营业税。

“不止是深圳，北京房价也涨得非常厉害，五环的新盘价格都在7万到10万了。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟对南方周末记者说。

从全国来看，深圳楼市量价齐升并非个案。中指院的最新数据显示，除杭州外，北上广深等十大城市的住宅均价全部上涨，深圳以2.68%的涨幅领先全国，其次是上海。

分城市来看，5月，深圳的一二手房共成交19484套，已接近2009年峰值。而北京纯商品房成交量也达到6064套，成交均价也迈向3万/平米大关。而上海商品住宅成交量为142.6万平方米，成交均价已突破3万/平米。

“房价上涨无非两个因素，一个是地段，一个是货币。但最本质的还是货币。”钟伟分析。

5月11日，央行再次宣布下调基准利率25个点，五年期贷款利率下降至5.65%。截止到目前，央行在半年内，三次降息两次降准，这样的货币宽松速度已经超过了2012年。

货币宽松拉动了股市，更拉动了楼市。

在“3·30”新政出台后，深圳前海、龙华、蛇口、宝安等热点区域房价“跳涨”。5月23日，7000人雨中排队抢房的消息更是在网络疯传。现在深圳大街上，餐馆里，随处都是讨论楼市的人。

深圳国土与规划委数据显示，截止到5月23日，深圳关外商品房住宅成交均价为19892万元/平方米，较4月份大幅上涨65%。

此外，火爆的楼市也让地产中介“活过来了”。4月份，深圳中原地产的佣金收入达到了4.61亿人民币，“创造了中原集团单一城市的最高纪录。”深圳中原地产总经理郑叔伦说。而在去年上半年，深圳中原单月佣金仅1亿多。

深圳投资客就像搅活一池水的鲶鱼，这是一批活跃的买卖群体。“他们每看一套，就会将户型、朝向、优缺点做成excel表，有时还会自己画户型图。”

房价快速上涨，让黄磊这种投资客赚得钵满盆盈。

黄磊在深圳打拼多年，目前经营一家小工厂。在经历了股市涨跌之后，2014年他选择了退出，曾道人官网，并将股市的钱全部投资于楼市。

“去年9月的时候，我家附近的一些中介都关门了，这个时候我就觉得这个市场基本上已经到底了。”黄磊说。

房市探底，救市政策随之而来。2014年9月30日，央行、银监会联合发文，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，再次贷款买房时，均算作首套房。

黄磊当年10月份陆续买了5套房产。“我买房的时候，有好几个卖房人的脸上，就是那种很开心的表情——今天终于来个雷锋啊，我解放了。”

2014年12月份，黄磊在宝安以248万元买了一套一百多平方米的二手房。2015年3月初，“我说加10万直接转，但当时258万没人买”。但让他没想到的是，两个月后，这套房子竟然以337万的价格卖掉了。

2015年4月之后，他卖掉了其中3套，“平均下来，每套涨了一百多万”。房价涨得这么高，是黄磊远远没想到的。

一次偶然的机会，黄磊的投资“事迹”在好几个百人微信群中传播开来，他一下子成了“红人”。

“成名”的黄磊接受群主邀请做分享。4月4日晚上七点，一个九十人的聚会上，“当时我讲的主题就是换房，小房子换大房子，位置偏的换位置好的。”这一次分享之后，“立即就有人在一个月内卖了3套，然后换了一个大户型”。5月24日，他又做了一次分享。

类似的分享会，“基本上每周都有”，不管是线上还是线下。一位深圳多年从事房地产中介的业内人士说，“我所在的几个投资群天天打鸡血，半天不看就好几百条消息。”

该业内人士说，“投资客起的作用很大，拉高了市场预期。”实际上，过去投资客也是存在的，只不过随着“限购”“限贷”等政策的出台，房地产投资需求降低，很多投资客撤出市场。

但据深圳二手房中介人士称，这部分人目前已经回来，而且在市场上“肯定是占一定比例的”。

5月30日，一个百人看房团，其中一位三十多岁的陈女士看完南山区万科云城的一处商业住宅后，在30分钟之内就报名认筹。她同样也是买来做投资，在她看来，5万多一平米还送精装修，“已经很便宜了”。

“深圳投资客就像搅活一池水的鲶鱼，这是一批活跃的买卖群体。”一位资深房产中介人士说，深圳有一批专业的二手房投资客，“他们每看一套，就会将户型、朝向、优缺点做成excel表，有时还会自己画户型图”。