＂高库存＂与＂低供给＂并存 博鳌嘉积上演楼市冰火两重奏

  新浪乐居讯 琼海被誉为海南省东海岸的明珠，充满传奇的红色娘子军、风光旖旎的万泉河、殊惊世界的博鳌亚洲论坛，构架起琼海的与众不同。红色的历程、蓝色的诱惑、绿色的魅力，张扬出琼海光彩四射。借助博鳌亚洲论坛的推动，依托优质丰富的自然资源，琼海在房地产市场的发展上有着巨大的发展潜力及空间。然而2014的开局，琼海楼市走得并不是那么的平坦——从海南乐居百盘行动走访获悉，琼海目前的房产成交并不乐观，嘉积片区整体步入尾盘节奏，新开项目较少；官塘片区养老养生属性突出区域配套有待完善；博鳌片区去化缓慢，缺乏大盘效应支撑。

  据统计，琼海整体约有90余个房产项目，主要分布在嘉积、官塘和博鳌三个板块。其中，嘉积公寓均价在5500-6500元/平；官塘公寓均价在8000-12000元/平、别墅均价在45000元/平；博鳌非一线区域公寓均价在6000-9000元/平，一线区域公寓均价在9000-20000元/平。

  博鳌楼市去化逐年下降

  从2002年首届博鳌亚洲论坛算起，至今，亚洲论坛做了十二年，博鳌也翻天覆天式地发展了十二年。而在博鳌亚洲论坛的光环下，博鳌房地产投资热潮正在逐年下降。“过高的房价”、“产品的普遍同质化”、“人气的逐年下降”，令博鳌楼市陷入两难境地。

  新浪乐居走访中不难发现，价格直接决定项目的销售。“一季度只卖了5000多万，项目销售并不理想。”博鳌一大体量项目经理如是说。据了解，海南春节旺季期间，该项目每日20多组客户到案场，但真正成交的却并不多。“产品是好的，也很高端，但是价格太高，快赶超三亚了。许多人认为与其买这里这么贵，不如去三亚。”走访过程中，不少项目均价都在1万多以上。博鳌香槟郡自去年年底开始做大量优惠，打折下来7000多元，加之“香槟文化节”、“美食品鉴会暨新老业主交流会”、“暖冬购房优惠活动”、“温情业主家庭日精彩DIY”等一系列活动的不断催热，一度成为博鳌销冠。“降价去化是很快，但一旦恢复原来价格，立即冷清了下来。”

  更多的项目也采取特价房和折扣的相关营销手段，但是由于力度都不大，对于置业者吸引不够，销售平平。

  琼海市区供给乏力

  对比博鳌目前的高推盘、高库存预期等压力，琼海市区市场压力较小主要得益于：一是整体项目本身开发较早，2010年高峰那一波去化了不少；再一个原因就是琼海政府对万泉河沿岸开发范围的严控，目前为止始终将万泉河的另一边保持非开发状态。海南知名学术型地产人——车守辉先生曾向乐居谈到，他对琼海市领导人在海南房地产最热的时候能够将万泉河的另一半坚持不开发的觉动表示十分钦佩。他认为政府保持合理的开发商节奏，既是对当地自然资源、老百姓负责，也是对前来投资的开发商负责，而博鳌就走的太着急了……

  如果当初万泉河两岸都被开发，那么今天琼海市区的房地产或将面临和博鳌同样的阵痛，自然也不会有今天博鳌的部分一线海景房的价位卖不过琼海市区河景房的怪现象了。

  新浪乐居走访得知，在琼海市区，由于新开项目体量有限，前期整体坚持小(户型)、低(均价)、快(操盘模式)的营销节奏，目前在售的大部分项目几乎都已处在尾盘阶段。“竞争？周边几个项目都卖完了，我们也就只剩下百多套，集团新项目还没敲定，今年就悠哉的卖吧！”一位琼海河景项目营销总监的这番话，可以看成今年琼海市区众多项目普遍的写照。

  官塘区域配套建设缓慢

  在今年海南省两会上，海南政协委员卢宁州提议规划万泉河国际休闲垂钓基地三大功能区，其中就包括以官塘温泉为中心打造热带田园风光垂钓带，从琼海市万泉河大坝上游至琼海市会山镇，长约30公里。官塘板块位于琼海市西南方向，以自然风景和养生温泉而著名，官塘温泉被专家誉为“世界少有，海南无双，中国首屈一指”，更因温泉的疗养功效，吸引岛外许多老年朋友前来修养，以养生度假，休闲养老为口号的房地产发展方向，却受囿于区域配套建设缓慢、生活配套欠缺等短板，导致未来发展空间不明朗。

  2014新浪乐居琼海房地产发展区域论坛8日开启 为琼海楼市破题

  面对如此现状，2014年大琼海区域房地产该如何发展？如何有效借助风情镇的打造及城镇化、国际会议中心等多重元素发展房地产业，将成为各界关注焦点。5月8日，海南新浪乐居主办的“新局面 新思路 新挑战”—2014新浪乐居琼海房地产发展区域论坛将于在博鳌华美达酒店(宝莲城内)盛大举行，届时，琼海业内精英们将悉数到场，就嘉积-官塘-谭门“三角聚鼎”博鳌的新局面、去化问题、渠道分销、淡季营销、新形势下的整体区域品牌认识度等问题进行深入探讨，为琼海区域地产行业的健康发展建言献策。>>>2014新浪乐居琼海房地产区域论坛5月8日启幕