无奈的楼市，可恶的房价

　　见到某个地产大佬时他满眼通红，我说怎么回事。他说你做这个行业你还能不知道怎么回事吗!我自然清楚：最近房子卖不出去，上火呗。其实和他一样我也在上火，并且不知是一两天了，我上火仅仅是因为房子卖不出去。他上火原因就复杂的多了。

　　可以说最近开发商没有不上火的。原因其实很简单房子卖不出去。房子卖不出去跟随而来的问题是诸多方面的，首先是没有回款，那么跟随而至的是无法正常支付工程款材料款，年关将至，农民工的工资比教师的工资不支付的话麻烦要大得多。教师是一个有组织有单位有劳保有养老的职业，所以一般情况不会去闹事，而农民工就不一样了，这里闹事之后可以去另外一个工地或者另外一个城市。所以建筑商也好，开发商也罢都是惧怕农民工闹事的，因为一闹事的话政府监管部分会有惩戒措施的。所以到了年关手里没有现金的话着实会让开发商发毛。本来有些开发商因为筹集不到开发贷款，部分都是通过投资公司使用的高息短期贷款，都幻想着通过房屋销售来实现资金回笼后还掉高息借款，无奈最近，严格意义上来说是进入十一月份开始房子走的速度是跟千足虫差不多，据笔者不完全了解，很多项目没有卖房子的天数已经超过了40天。

　　今年的楼市可谓是冰火两重天。首先是上半年的房地产市场形势火爆。特别是过完春节以后房子销售的是火爆，如果再加个定语来说那个是“相当地火爆”。上半年严格来说是五一前我市楼市缘何是相当地火爆哪?原因是多方面的概况起来无外乎以下几个方面：首先是从过完春节到五一前后历来都是楼市的销售旺季，今年也不例外;其次是因为一二线城市限购，我省省会郑州市也包括在内，所以今年的返乡置业因为大城市的限购显得尤为明显，在返乡置业的人群中又有三部分人群存在着：1)本地考上大学留在外地的大学毕业生，一是因为一二线城市房价高企买不起，二是即便是买得起但是因为限购也没有资格买，像北京那样的城市需要五年的社保或者纳税才允许购买，而房价在上半年丝毫没有下降的趋势，所以这部分人群觉得不能在外地买不了(或者买不起)房子，而在老家又没有买失去机会，所以纷纷回到家乡买房子;第二部分是那些在外务工的农民工，随着最近几年人力资源成本的提升，无处务工者的工资也在不断地提升，特别是作为技术工种的蓝领工资最近几年上涨尤其迅速，年薪十万的技术工人涌现不少。城市化的浪潮随着城市的日益发展生活的便利性、城市的就学、就医等环境是农村无法比的，有条件的农村人都在在逐步向城市迁移;三是我市早期外出的在异地有着自己的事业的成功人士，他们虽然在异地有着自己的事业与住房，我市近几年城市环境的日益变化特别是沙澧河开发成效显著、滨水宜居的城市环境吸引这些人士返乡置业，要么是卖房子等着自己将来养老要么是给不愿意离开家乡的老人买房子。正是这三者的加入所以今年返乡置业因为限购而更加明显。

　　这样的大好形势一直持续到夏季。即便是每年房地产的淡季的6、7、8几个月我市的楼市依然是好于往年，最为明显的例证就是昌建外滩住宅在炎热的夏季被抢光的场面。

　　楼市的转机是伴随着冬季的来临而逐步而来的，从十月的中旬开始因为东南沿海的几个城市出现了开发商因为回收资金而开始降价促销活动之后，我市的楼市跟随着也开始出现了：售房部无论是到访人数、来电人数还是实际的成交数量都开始出现了明显的下滑，进入11月份之后，这样的趋势变得十分的明显，特别是进入11月中旬之后，有的售房部一天都不会接待一组客户，成交更是奢望了。所以从11月份开始到现在一些开发商已经是四十多天没有销售出去一套房子了，这样的状况究竟维持到什么时间，大家都没有底。特别是最近召开的2012年经济工作会议，把明年的楼市调控直接定位于：坚持房地产调控不动摇!之后大家的心彻底凉下来了。应该是哇凉哇凉滴!在此之前有人还在幻想着会出现08年的救市政策，现在看来“解放军”是指望不住了。那么摆在开发商面前的道路只有一条了自救。至于如何的自救，是各自为政的拼命降价，还是开发商联合起来抱团取暖这确实是个问题，话说开发商能够团结起来抱团取暖吗?

　　反正你上火也罢，揪心也罢。楼市现在救市十分的无奈，无论是你站在交通要道发单页也好、制作了牌子举着到处游荡也罢、甚至是你派了置业顾问到其它项目售房部门口拉客户也好，反正大家几乎都是不卖房子。正是出于这样的情况，原来很多开发商以各种名义开展的促销活动有的已经停止了，有的连媒体上投放的广告也停下来了。

　　说完了楼市说房价。既然房子卖不出去，那就像大城市一样降价吧!这个话题其实每个开发商不是没有想过。特别是那些个拿了五分高息的主更是对此更是着急上火想尽千方百计要卖房，明降没有，暗降不断呀，其实从一些个别项目在10月份已经开始实施了一天一套特价房，说是一天一套，如果有两个人去买的话他们一定还会优惠，但是十分明显这样的优惠效果不大，不大的原因十分明确：优惠的幅度远远低于消费者的预期，因为一些开发商暗自降价的幅度也就是每套房子控制在2万元之内，即使加上正常的优惠，每套房子的优惠幅度也就是三万以内，这个幅度远远低于一些人的预期。

　　普通消费者对于房价的预期一般还停留在08年的水平，很多人都想2000元多点还能买房，但是现在的时局已经不是原来的情况。08年我市土地价格最贵的是建业森林半岛的，当时土地出让的价格是45万一亩，伴随着时间的推移，土地的价格是一路攀升，沿河拆迁的成本在120万左右一亩，当时昌建外滩的那块土地政府协商给某个开发商让其以120万一亩购买，他们犹豫不决，结果到了09年昌建经过激烈竞争以每亩214万的价格拍下了该块土地，伴随着该块地王的产生，漯河的地价一路飙升，原来召陵区政府附件的土地都是20几万一亩现在已经飙升至百万元一亩， 金木棉国际轮盘，而107国道两河之间的土地价格现在低于200万是很难拿到了。

　　今年昌建东外滩地块，也就是金山路与黄河路交叉口沙滩浴场西侧的土地价格已经拍卖至280万一亩，这仅仅是土地价格，加上土地税、测绘费等费用的话就会接近300万一亩，这样的土地价格，如果严格按照土地出让条件设定的容积率不超过3的话，仅仅是楼面地价已经15000元/平方米，综合不变成本下来已经在3400以上了，房价必须卖到6000元，年利润率才会达到22%左右，那么加上10.566%的开发综合税，昌建东外滩的综合成本控制的好的话在4000出头，控制不好的话或者是建筑外立面已经绿化标准高的话成本价已经是4200元/平方米。这个价格已经远远高于项目斜对面帝景城均价3800的表现价格了。所以才会有帝景城销售对于项目销售的信心。

　　作为一个普通的市民，对于如此高的房价我也是有怨言的。但是作为一个从事房地产业近十年的专业人士，我不得不十分负责任地说漯河的房价要降价几乎没有可能的，而随着时间的推移漯河的房价还有一定的上升空间，这样的上升空间还不小。原因除了土地价格上涨之外，还有就是人工成本的不断攀升，作为高层建筑现在的人工成本中大清包的价格已经在310元左右了(这个价格包含人工工资、脚手架费用、钢模费用、安全网费用、扎丝费用等)这些费用虽然会直接体现在房屋的构成成本上，但是它最终在房子上是看不到的。而在四五年前，每平方米多层的建筑成本还不到600元(这个成本包含上面我们所说的大清包在内)。

　　看着一天天上涨的房价其实作为房地产从业人员是十分的无奈的，房价的上涨幅度远远高于家庭收入的涨幅，而我市的房价就目前的状况来说下降是不可能的。

　　我们都知道都市村庄在改造。在为城市的发展、在提升城市的品味做贡献，但是大家不知道是现在都市村庄是拉升我市房价的主要原因：现在一户都市村庄居民包赔的标准一般是给两套房子，一套80平方的，一套120平方的，然后再给十几万元钱，包赔的200平方只按照成本价格不报税每平方米2500元计算，那么就是50万元，加上包赔的现金一户基本上是70万元，而每户的土地面积不足三分，这样每亩地下来的包赔已经接近250万了。如果加上今后的城市道路、管网等市政配套这样每亩土地的成本实际上已经突破350万元。试想在这样的情形之下，房价下降是没有可能的。这就是现实，这与人们的预期与希望是完全相背的，但是这就是残酷的现实。

　　你纠结也好，烦恼也罢，甚至骂娘也好，房价因为有诸多因素限制，今后只会涨不会降。这话说起不好说，听起来难听，也许还会有人骂娘。房价高的让人感到可恶，但是你要不信你就憋着不买房，试试看吧!