房价不一定涨 需求一定会变

房价不一定涨 需求一定会变

增加服务功能，将成为未来项目的最大卖点。

“全面二孩”政策对楼市的影响——
    本报近期推出《“全面二孩”政策刺激房价上涨？专业人士：开发商纯属自娱自乐》的报道后，引起房地产界广泛关注。“这个政策执行后，对社会各界的影响还有一个时间差，虽然还无法判断对楼市真正的影响有多大？但对住房产品一定会产生影响，而且会衍生出可持续发展的配套和服务。”知名地产策划人李绍华认为，放开二孩政策后，人口规模会扩大，住房需求会增长、产品结构及热点区域会变化、配套要求会更高，房企将迎来新的机遇和挑战。面对这个态势，开发商应提前调整产品设计、规划、增加服务性功能，以寻找更大的发展空间。
□本报记者 文强 文/图
二孩政策落地住宅需求将变化
“二孩政策全面实施，短期内将推动人口生育高峰，也将推动房地产需求总量增长。”专业人士认为，根据相关预测，生育意愿的释放将在短期内带动城镇出生人口增加约1500-2000万人，按2012年城镇居民人均住房建筑面积32.9平方米计算，未来五年将增加城镇住房需求面积约4.9-6.6亿平方米。而此后人口生育率将有所减弱，出生人口数有所回落，仍将较政策实施之前有所增长，将带来住房面积的增加。
    未来长期一段时间，随着新型城镇化进程加快和户籍制度改革的深化，加之二孩政策放开的影响，预计到2040年，我国城镇人口将超过10亿人，较2015年增加2.5亿以上，这部分人口增长带来的需求，将成为推进白银时代房地产长期平稳健康发展的重要助力。中国指数研究院的研究认为，由于当前多数城市已放开限购，短期内房屋需求有望增加，大户型的置换需求也将增加。
大户型前景看好小户型仍有需求
“短期内人口增长影响户型需求，三室将成为刚需，四室以上改善性需求将有明显增长。”中国指数研究院研究认为，随着全面二孩政策的实施和短期生育的提高，未来五到十年，二孩家庭户数将有明显增长。对于这些家庭而言，原本刚需二室户型将难以容纳家庭人口数的增长，因而夫妻一间、孩子各一间的三室户型将成为未来刚需主流。如果二孩家庭有老人同居，有雇用保姆，或选择儿童房等，则首改将向四室、五室发展。目前“70/90”政策已基本取消，未来开发商在户型设计选择时更为便宜。
    从统计局数据来看，对于90-144平方米的改善性需求，投资方面已有所增加，2014年90-144平方米的中等户型住宅投资额为34374亿元，较上年增加18.3%，远超过住宅9.2%的增幅，占住宅总投资额比重为53.4%，较上年扩大4个百分点。但从销售数据来看，2014年90-144平方米住宅销售面积60334平方米，下降7.4%，虽降幅较其他两种户型最小，但从占比来看，较上年变化不大。专业人士认为，未来受全面二孩政策影响， 克拉克轮盘赌博网站，中等户型销售和投资占比将继续扩大，144平方米以上大户型占比也将有所增加，而90平方米小户型规模将有缩减。
少儿服务配套需求大学区房价位将上扬？
“以社区为主体，对商业、家政、亲子配套要求更加高。随着家庭人口数的增加，购房者对于社区配套将更为关注。”专业人士认为，由于新生儿需求而置换或购买大户型产品，在考虑交通、商业等传统因素同时，家政、亲子、儿童医疗、妇幼保健等配套将成为重点考量因素，社区环境和服务对儿童的亲和度将成为产品的重要卖点。对于企业而言，由传统开发商向社区运营商、服务商转变，应该有着良好的市场前景。未来随着二孩政策全面放开和新增人口的增加，房地产企业在开发相关项目时，后期服务应有意识地向少儿服务及配套倾斜。“学区房成为热点，未来价格将在追捧中上涨。”成都健鹰地产总经理杨健鹰认为，二孩政策放开带来的生育小高峰也将带动学龄儿童的增加，相关教育资源进一步紧张。特别是优质中小学校，作为相对稀缺的教育资源，其周边学区房将受到新一轮的追捧，这将促使学区房新房和二手房同步活跃。从去年放开单独二孩数据来看，根据国家卫计委数据显示，截至2015年9月底，全国有176万对单独夫妻提出再生育申请，但申请数最高的为2014年7、8月份，每月申请量达到15万对左右。以成都主城区为例，今年成都市区内套四二手房或者是带屋顶花园的二手房不仅供不应求，而且价格上涨非常明显。未来在房地产主体需求类型上，把握主体需求相关配套及服务，也将是企业在下一个十年发展中的关键。