王磊：破析旅游地产泡沫之谜 为三亚旅游地产正名

2月9日，海南省第五届人民代表大会第二次会议开幕，海南省委书记罗保铭在参加三亚代表团的审议时透露，国务院已于近日给海南省下发了文件，批准三亚撤六乡镇设四区;同时，三亚市长王勇在省五届人大二次会议上表示，为了缓解交通拥堵，三亚今年将新建2座跨三亚河大桥;中免集团在建的目前世界上最大的免税综合业态海棠湾国际购物中心也即将在今年8月营业......诸多利好政策扎堆来袭，三亚房地产迎来了新的发展机遇，为此凤凰房产海南特别策划原创专题，专题中需要采集三亚房地产业内资深专业人士的观点和建议，以下是采访三亚森林半岛营销总监王磊的电话实录：

【凤凰房产】：三亚“撤镇设四区”、新建2座跨海大桥和海棠湾国际购物中心即将开幕等诸多利好政策，让春节后的三亚再次“沸腾”起来，政府的这些新举措将给三亚房地产市场带来了哪些影响?

【王磊】：三亚春节后诸多利好政策获批或是进入准备阶段，这对于城市和居民来来说，都是一大利好。

从90年代开始，三亚就一直以持续膨胀的姿态在发展，一个小渔村用了短短20年的时间发展至现今，导致三亚不断出现城市管理不完善，市政配套措施薄弱，市民服务意识欠缺等问题。国务院现批准三亚“撤镇设四区”是在加快整个三亚的城市发展，也能更好的推进市政基础、商业配套和生活娱乐配套陆续臻善的脚步。例如宋城集团在三亚迎宾路上的三亚千古情景区赶在春节前开放，就很好的弥补了市民和游客在三亚没有夜晚娱乐休闲生活的空缺，并快速成为到三亚必须游玩的景点之一。崖城和吉阳是三亚两个土地储备量充分的乡镇，设区后将利于三亚房地产市场未来5-10年的可持续性发展，而且今年海南实行全省土地资源统一规划、交易和监管，意味着房地产市场将越来越规范化，对于购房者而言，三亚终将是一个名副其实的安居乐业的好选择。

世界上最大的免税综合业态海棠湾国际购物中心也即将在今年8月营业，这是对国际旅游岛“离岛免税”政策更深度的实现和延展，同时也扩大了国际旅游的传播度以及旅游群的覆盖面，更好的升华了海南岛的旅游度假生活模式。从未来发展趋势来预测，三亚房产开发的重心必定会从三亚迎宾路开始向海棠湾转移，但是海棠湾定位为国家海岸，大至上千亩小至上百亩的房产项目规划，都遵从由普通商住产品向高端营销型产品转型的方向，所以对于三亚市区房产项目的冲击不大，且均价仅为20000元/平米的市区，短期内还将是购房者倾心购买的区域。

【凤凰房产】：近期，媒体争分报道三亚楼市如今存在的房价绝对值高、空置率高、投资性减弱的情况，且今年春节期间，三亚楼市量价齐跌， 临平新世界娱乐平台，是否意味着旅游地产泡沫或将破灭，您对此观点有何看法?

【王磊】：从三亚的发展角度来看，国际旅游岛的概念只会吸纳越来越多购房者，且旅游度假生活模式也会在旅游岛建设中不断的被革新，成为全中国，乃至全球都热衷的旅游度假圣地。

据三亚往年的数据来看，自2010年获批国际旅游岛之后，2011年去化量约为80万平米，2012年房产去化量约为100多万平米，2013年房产去化量约为150多万平方米，呈现的是一种平稳上涨的趋势。反观三亚房产市场春节期间的表现，其实是三亚多个房产项目集中放量，导致整个市场的供应量过大后，购房客户被多个项目分流，单个项目的去化量下降，再加上市场竞争的日益激烈，各个项目为吸引购房者，纷纷推出以低价格为嘘头的宣传推广，才会出现旅游地产泡沫或将破灭的误会。

一个城市的地产泡沫破裂，基本出现在当地房产项目价格短期内下降50%以上，例如温州、鄂尔多斯等地房价夭折。如果只是像三亚房产项目的价格暂时停止上涨，或是涨跌在5%-10%的弧线之间徘徊，都不能称之为“房产泡沫”。另外，三亚作为中国唯一的热带天堂，其土地储备量非常有限，土地价格的不断上涨后，项目楼面价也随之高涨，就日前三亚的房价来说，开发企业的收益已经非常低。因此，我们只能把这个阶段的房产表现，理解为海南岛向国际旅游岛发展过程中，三亚房产市场必然会经历的一个过渡期。