12亿房屋“养老钱”怎么管 海口探索管理新途径

　　海口探索住房专项维修资金管理新途径

　　房屋“养老钱”，该怎么管？

　　核心提示

　　如今，每一个买房人都知道，买房时必须支付一笔住宅专项维修资金，这个资金又称“大修资金”，是老百姓眼中的“房屋养老钱”。在全国已有上万亿的住宅专项维修资金，但各地的使用率无一例外的都比较低，全国范围的平均使用率仅1%左右。同样的情况在我省也普遍存在。

　　为了扭转这一情况，作为省会城市、小区数量最多的海口市开始了初步探索：在“威马逊”台风过后，海口市以开通“绿色通道”、提升管理系统公开透明度和增加住宅专项维修资金收益等多种方式，力求探索出一条住房专项维修资金管理的新途径。

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　　海口住宅专项维修资金新政成效大

　　1个多月提取量超前10年总量

　　本报海口9月10日讯(记者单憬岗)“威马逊”超强台风给海口城区造成严重破坏，海口市为此开通住宅维修资金申请“绿色通道”。记者今天从海口市住建局资金管理处获悉，政策实施1个多月来，已有314个小区提交申请，115个小区审批通过，财政拨付了2327.7万元，超过过去10年的总和。

　　据海口市住建局资金管理处处长符朝晖介绍，海口市自2004年开始征收维修资金，截至目前总额达12亿元，该资金由住建部门代管。然而记者了解到，由于动用门槛很难，截至“威马逊”到来前，该项资金的总使用额不到1000万元，使用率不到1%。

　　符朝晖认为，海口市首次因自然灾害大规模向住宅小区开通“绿色通道”的实践，对未来维修资金紧急申请使用有积极借鉴意义。

　　万亿资金在沉睡

　　“这个住宅专项维修资金究竟是干嘛的？”今年中秋假期间，海口市民云先生相中了位于文明东路一个楼盘的房子，在掏钱买房的时候，他对需要交存的住宅专项维修资金犯了嘀咕。

　　其实，像云先生这样犯嘀咕的购房者不在少数，原因是这种资金的“知名度”与其重要性相比，实在是不成正比。业内普遍认为，全国范围内归集的住宅专项维修资金规模已达“万亿”。然而，住宅专项维修资金的使用率却极低。在已公开的多地住宅专项资金统计情况中，其使用率多徘徊在1%至3%之间，大量资金沉睡在银行专有账户中。

　　那么，这个在全国范围“睡大觉”的住宅专项维修资金，究竟是什么呢？

　　2008年2月1日，原建设部和财政部联合下发《住宅专项维修资金管理办法》(简称《办法》)规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

　　按照这个标准，各地也纷纷给出了自己的对应版本。迄今我省没有出台自己的住宅专项维修资金管理办法，但2008年原省建设厅和省财政厅在转发两部委的《办法》时，提出了自己的实施意见(以下简称《通知》)。

　　例如，《通知》关于首期缴存数额是这样规定的：我省商品住宅(含商品住房、经济适用住房、集资建房，以下同)的业主、非住宅房屋业主和购买公有住房业主的每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，由省建设行政主管部门商市县房地产主管部门根据住宅建筑安装工程每平方米造价、房改成本价、居民经济承受能力确定、公布，并适时调整。

　　堵住申请通道的“两个2/3”

　　业主个人不能作为申请主体

　　《办法》规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，必须经过“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议”。但是这个硬指标，就把很多小区挡在了门外。

　　西南财经大学法学院教授辜明安认为，住宅专项维修资金实际执行中最大的症结在于，主体缺失和程序繁琐，使得申请使用住宅专项维修资金的过程非常难，这被认为是导致资金使用率低的主要原因。

　　“一般的房子使用5年后就会慢慢进入到维修周期。屋面防水中大修应在10-15年进行一次，电梯中大修应5-8年进行一次，其他共用部位、共用设施设备应结合房屋实际使用情况制定相应的维修计划。”省物业协会相关负责人说。但是，目前住宅专项维修资金的申请主体是业委会或物业企业，“由于申请使用维修资金需要组织实施维修工程、进行资金分摊等工作，作为业主个人无法操作，因此目前业主个人不能作为专项维修资金使用申请主体。”

　　海口有业委会的小区仅占2.9%

　　现实情况是，想要成立业委会确实非常困难，不仅需要得到街道、社区、物业公司和业主的多方支持，还要有一批热心的、能干的业主来参与到业委会日常工作中去，否则即使业委会成立了也难以运行。

　　“龙华区共有小区653个，其中有业委会的仅22个。”龙华区住房保障中心主任唐渊分析说，我省成立业委会除了有其他地区普遍存在的困难外，还有一个特殊的困难，就是小区内的“候鸟”业主较多，这成为我省业委会成立的最大困难。而这在海口全市是普遍状况，据了解，海口全市有2109小区，其中成立业委会的仅有62个， 欢乐谷轮盘图片，百分比约为2.9%。

　　如此一来，在没有业委会的情况下，究竟改由谁来申请使用住宅专项维修资金呢？是物业公司、居委会、街道还是其他方面，都很难得到广大业主的认可。主体都缺失，又何谈申请使用住宅专项维修资金？

　　省物业协会相关负责人认为，审批程序过于繁琐，加之这笔资金和维修工程涉及每一户业主，致使一些确实需要使用这笔资金的小区的维修项目一拖再拖，有的申请一年了都没有结果。如此一来，大量专项资金只能在银行专有账户中沉睡。

　　紧急“绿色通道”的启示

　　7月18日，海口百年一遇的超强台风“威马逊”给该市住宅小区共用设施设备造成巨大破坏，不少供电供水、消防、电梯等设施设备因水浸风刮损坏，小区停水停电，电梯停运，业主正常生活受到严重影响。

　　7月24日，“威马逊”过后不到1周，作为灾后小区重建的一项重要措施，海口市住建局紧急出台了《海口市抢修“威马逊”台风损坏住宅小区共用部位、共用设施设备紧急使用住宅专项维修资金程序》(以下简称《程序》)，为受灾小区申请住宅专项维修资金开启了“绿色通道”。

　　“2/3同意”能否改为“不超1/3反对”？

　　记者今天从海口市住建局获悉，截至目前新政策实施1个多月，共有314个小区提交“威马逊”风灾紧急使用住宅专项维修资金申请，其中有115个小区获得审批通过，财政拨付了2327.7万元，超过过去10年的总和。

　　海口市住建局资金管理处处长符朝晖认为，之所以能取得这样的成绩，是因为新政策提出了几项创新。一是《程序》按照《办法》和《海南经济特区物业管理条例》中紧急使用住宅专项维修资金相关规定，提出可以直接向海口市住建局资金管理处提出申请，而暂时不用履行“两个2/3”的程序；其次，原来我省只有5家能够有资质编制工程预算的工程造价机构，这次向全省所有的136家工程造价机构全部放开，加速了此项程序的进展速度；三是进一步压缩了审批时间，将原来的7个工作日压缩到5个工作日。