二孩政策“救济”高库存 三室户型改善变刚需

楼市高库存重压 松政收效不理想

尽管10月百城价格指数连续第三个月上涨，但是全国各地去库存的压力依然很大。10月21日，国家统计局公布数据，前三季度全国商品房待售面积66510万平方米，按照我国人均住房面积30平米计算，“空置”的住房可供2.2亿人口居住。其中，在“商品房待售面积”和“去化周期”两个数据上，我们不难发现，自2012年4月以来，上述指标已经连续29个上涨。

也有专家表示，以高质量的城市化为动力的经济蓝图，目前已经成了中国各城市区域面积大幅快速扩张的依据与政策，中国将进入一个城市面积简单的量增疯狂扩张的时期。在这种情况下，中国将出现更多的“空城”和“鬼城”。

不断宽松的楼市政策意在加速去库存，但效果似乎并不理想。十一期间，楼市首付降低至最低两成，紧接着24日，央行双降，这也是下半年来央行的第三次“双降”。然而，宏观经济低迷，加上人口红利衰减，市场需求难以持续增长，二、三线城市中，去化周期在15个月以上的比例仍然很大。

全面放开“二孩” 将成楼市最大政策刺激

面对高库存和空城鬼城，全面放开二孩的政策出台。在人口红利对楼市影响趋弱的背景下，对提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。

一组数据更能说明“二孩政策”的刺激作用：根据卫计委的数据，现阶段全国符合政策条件的夫妇约有9000万对，假定5年内50%的家庭会生育二孩，那么将新增人口4500万，每年近900万。按照人均住房20平方米计算，将新增9亿平方米需求，每年将新增1.8亿平方米需求。

从中长期来看，到2028年底，全国由15-49岁（1980年开始执行计划生育）人口组成的家庭将达到1.8亿户。这其中，“单独”家庭约7200万户，占比为40%，而“双非独”家庭9540万户，占比53%，“双独”家庭1230万户，占比仅有7%，这意味着全面二孩政策将对更长时期后的房地产市场需求产生正面影响。