炒房短线利润大幅缩水 长线投资更应精打细算

　 炒房 短线利润大幅缩水

　　长线投资更应精打细算，选择保值增值能力强的 物业

　　2006理财方略

　　“一年之计在于春”，理财规划亦要赶早。

　　2006年即将到来，忙碌了一年的你了考虑生计、谋划前程之外，还要早规划如何管好自己的钱袋子。譬如怎样供楼买保险，如何炒金炒汇炒股等。总之，要合理安排钱财，让财富增值保值。

　　值得注意的是，明年有不少新政策新规定出台，典型的如房屋交易所要征所得税，又如寿险新生命表启动令养老保险有涨价压力。面对这些变数，该如何应对？至于金市、外汇等投资市场明年的走势，就更充满了悬念。

　　我们以两个版的内容为读者提供明年投资理财方略，但愿这些信息和建议，能给读者以裨益。

　　广州将于明年起对个人转让 二手房 屋买卖的利润征收20%的个人所得税，这一被视为打击炒楼的新举措使得房产投资市场人心浮动。长线与短线投资哪个更划算？如何用回报的增长来化解税费成本？今后的房屋投资应该投向哪里回报更高？新的税收形势带来了新的问题。

　　据专业人士介绍，广州二手个税新政出台后投资的主流应该把握好几个方向:房屋投资应着眼长远，适当考虑短线升值因素；住房投资应选择靠近商务区和新兴发展区域；在宏观投资形势发生变化后，对长线投资的回报率重新评估。

　　短线:升值10%以上才有赚

　　不少追求“快进快出”的投资客喜欢看好某个地段的住房，买进后在一两年内出手博短线，但针对利润征收20%的个税对这种投资取向无疑是当头棒喝。据投资专家介绍，短线获利机会在广州主要是老城区的房改房和少数商务区的住房，以及部分业主急售低抛的单位。而买入这些单位后，一旦不能以高于买入价10%的价格抛出，这笔投资基本上可算泡汤。

　　两年内短线投资所付出的成本包括:买入时的契税1.5%，卖出时缴纳的营业税5.5%，以及印花税等其他税费。如果做按揭的话，还有保险费等支出。如果购入一套50万元的住房，不做按揭两年内以55万元的价格卖出，扣除所有成本后的净利润仅为4000余元。如果考虑中介费、占利润额20%的个人所得税、按揭费用，即便是10%的利润也是亏的。

　　很明显，短线投资的获利空间在今年“六一”新政规定缴纳营业税时就大幅缩水，年底的个税新政则再次压低了短线投机的空间。当然并不排除个别地段的个别住宅有短期内升值炒作的盈利空间，但专业人士建议，为了保证不蚀本，即便是短线杀入也应做好长期投资的考虑。

　　长线:回报率要“打折”计

　　据了解，目前计算长线投资的方式为租金年回报率。基本公式为:租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价。如果考虑到使用按揭贷款购房和期房的空置时间，较为完整的计算公式则为:投资回报率＝(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款＋期房时间内的按揭款)

　　但这一估算公式有很大局限性，投资者应该根据实际情况考虑诸多成本因素。通常房屋不可能在若干年内每个月都有人租用，应该减去一个月的空置期。另外还应考虑住宅的折旧贬值因素，也可以将回报率打个9折。较为符合实际的投资回报率公式为:(每月租金收益-按揭月供款)×11×90%/(首期房款＋期房时间内的按揭款)。

　　另外根据今年实施的《广州市房屋租赁管理规定》，出租自有住房月租金低于1000元的，按租金6.7%征收综合税，租金高于1000元(含1000元)的，按核定标准征收10%综合税。考虑着这几大因素后，回报率则相应缩水，大致需要打个7折才不至于有过于乐观的估计。

　　而房价上涨对于长线投资来说也并非完全是好事情。近期广州新盘价格不断上涨，但租金却远远没有房价上涨得快，长线投资的空间也受到挤压。据了解，番禺区今年房价上涨约20%，但租金水平却与去年相差无几。新房今后的租金回报难以提高，与番禺类似的情况也出现在今年二手房价涨幅较大的天河北、珠江新城。

　　方向:保值增值能力强的物业

　　由于目前居民个人的投资渠道较少，房产长线投资成为大量游资的方向。市场人士分析，广州目前投资型住宅物业的平均回报率约在5%左右，这意味着如果不考虑房产升值或贬值因素，大约在20年后投资者可以回本并赚得一套住房，这也就是房产投资最基本的吸引力。

　　对于如何把握长线住宅投资，房地产专家韩世同认为，购买新的投资物业要考虑时机，坚决按照逢低吸纳的原则进行。由于目前广州房价相比2年前的低位已上涨约30%，继续上升的空间不大，对长线投资而言已经带来了一定的投资风险，所以更应该看准时机，在投资时一定要选择保值增值能力强的物业。

　　中原地产研究部主任刘志武也表示，住宅长线投资主要考验投资者的眼光和抗风险的能力。由于长线投资可能占用大量资金，投资者至少要做5—10年的打算。而在投资区域方面，靠近中心商务区或者未来发展强劲的新兴区域，这样的区域要么现有租金水平高，要么租金会在几年内迅速攀升。

　　不妨利用物业进行再融资

　　而从今年下半年起，大量投资客已经开始将手中的待售房屋放租转为中长线投资，一方面是规避高达5.5%的营业税，另一方面则可以增加部分收租收益，并等待再次升值的机会。满堂红地产人士估计，明年会有更多投资者坚定地加入长线投资的行列。

　　广州知名的不动产投资人陈智表示，房屋长线投资的价值并没有被多数人发现，其实长线住宅投资并不仅是简单的收租回报。考虑到房产可以作为再融资的抵押物性质，房产其实可以快速变现并把资金滚动起来。

　　陈智介绍了两种长线投资住房的新策略:其一，可以抵押已有的房屋，申请个人贷款发展其他事业(根据银行的相关政策能获得比较高的贷款额度)。其二，通过房屋抵押，为再次购置房屋筹措资金。由于贷款使用目的是购置新的房产，所以贷款额度相对较前一种低，但是获得40—50%的额度应当是比较正常的。陈智认为，这种将现有资产放大的长线投资可以在“炒楼”遭禁后的投资市场可能会被更多投资客采用。

（南方日报/王昊）