置业故事：他国这样租房子

在一个完善的住宅市场上，合理的住房供给结构不仅是增量与存量、商品房与公共住房并存，还应是租与售并存，多元化的住房供给结构才能满足国民多层次多样化的住房需求，形成住房投资与消费的良性循环。

无论是经济发达的欧美地区，还是发展中的亚非拉地区，租赁住房始终是住宅市场不可或缺的组成部分。例如，美、英、法、德、日的住宅自有率分别为68%、69%、54%、47%和61%，仍有相当一部居民是住在租赁住房里。而且越是大城市、明星城市的房价越高，住房的自有率就越低。如日内瓦的住房自有率只有14%，柏林只有12%，纽约为34%，其中曼哈顿只有25%，皇后区为45%;法国城市的住房自有率仅为33%，郊区为43%，城郊以外是60%(表1)。

相比而言，中国“只售不租”的房改政策，造就了84%的住房自有率，按照六普的数据，城镇居民基本实现了户均一套房，人均住房面积达到32.7平方米，似乎已接近发达国家的水平，但供给结构性短缺、租赁市场欠发达，加之住房资源的错配(城镇间供过于求与供不应求并存、多房户与无房户并存)在一定程度上都加剧了供需矛盾，进而推动城市房价的快速上涨。

    政府不是供给主角

进一步分析各国的租赁住房市场不难发现：政府并不是租赁住房供给的主角。通常，只有10%～20%公共租赁房是由政府提供的，如美国的publichousing和欧洲的socialhous-ing，且主要是面向低收入、住房困难、残疾和单亲家庭，而更多的安全、舒适和可支付的租赁住房则是由非盈利组织、住房合作社、房地产信托基金、保险公司和私人业主提供的，他们是租赁住房市场不可忽略的力量。

在法国，2009年其住房存量为3310万套，其中58%为自有住宅，42%为租赁住房。在租赁住房的市场上，私人小业主提供的租赁房占比高达53.9%，社会机构提供的占比9.2%，私营公司占2.3%，HLM(低租金住房管理机构)占34.5%。

在德国，2009年住房存量为3870万套，其中，72%是1948年二战后兴建的。东西德统一后至1990年代初德国新建了一百多万套住房，因此德国新建的住房比其他欧洲国家要多。但自有率只有43%，是发达的市场经济国家中最低的。这既有文化的因素，如人们对租房还是买房没有偏见，也有房价的因素，德国房价收入比偏高在6～7：1(英国、法国这一比率却在4～5：1)，加之较保守的银行借贷条件，贷款-房产价值比为60%(英国放贷的首付比例为20%，甚至更低)，这些在一定程度上都抑制了售房市场，而成就了租赁住房市场的发展。在德国2200多万套租赁住房中，58.5%是由私人业主提供的，私营机构投资者(主要是房地产信托基金)占18.7%，合作机构占9.7%，教会占0.6%，政府公共住房公司占12.5%。

在韩国，截至2010年住宅存量为1468万套(包括80万套空置住房)，住房自有率为61.3%(但首尔的住房自有率只有51.2%)，租赁住房占比38.7%。在租赁住房市场上，韩国政府从1988年开始启动公共租赁房项目，计划到1992年共建200万套租赁房，其中包括25万个为10%最低收入家庭建设的永久性租赁房，但实际只建成了19万个单位。此后历届政府不断兴建了一些公共租赁住房，目前政府提供的公共租赁房有80.5万套，占全部住房存量的5.5%，占租赁住房总量的14.2%，私营部门提供的租赁房487万套，占比85.8%。韩国的租赁房比较复杂，既有月租房，即与其他国家一样的事前支付一定保证金，按月付租金的租赁房，还有一种特殊的租赁合同(chonsei)，承租人一次性支付房价50%的金额，此后无需按月支付租金，业主将一次性租金用于投资以获取收益，并在租赁合同期满时，部分或全部返还给承租人。

在美国，2010年住宅存量为1.3亿套，扣除空置房外，自有住房为7479万套，自有率为66%，租赁住房为3704万套，租房率为34%。美国政府于1937年开始为低收入群体兴建的公共租赁住房，到2004年累计建造了140万套，占租赁市场的4%左右。而建筑丑陋、管理混乱、贫困人口集中和犯罪率高等多种诟病使得越来越多的人远离公共住房。2010年，全美只有120万个低收入家庭居住在政府提供的公共住房里，330万低收入家庭居住在有政府补贴的私营租赁住房，这既包括政府从供给面入手对私人业主提供的补贴，也包括从需求面入手为低收入家庭提供的住房券。

为什么政府不是租赁住房的主要供给者，甚至为低收入群体兴建的公共租房也比较少?其主要的原因在于：

政府兴建租赁住房的前期投入较大。除大量的土地和资金投入外，建设工期长，从土地开发、规划、施工建设到竣工入住少则一年，多则两三年。租赁住房的后期配套和管理成本可能会更高。政府兴建的公共租赁房多选择地段较偏远的城乡结合部，以降低土地成本。这些偏远地区交通不便、商业、医疗、教育服务设施不配套，要解决公共基础设施配套的问题，政府的后续投入成本也是不可低估的。住房总是与人们的生活和就业联系在一起的，出行难、就医难、孩子入托上学难，这都使得政府兴建的公共租赁房的吸引力大打折扣。

总以行政指令来搞保障房建设，而不是根据市场的需求来配置资源，让许多中小城市承担过多的保障房建设指标，这不仅无助于缓解大城市住房难的问题，还会加剧土地住房资源配置的扭曲。这些都表明：以“搞运动”的方式搞公共租赁房建设，只要数量不要质量;只建房子，不建配套设施;只重前期开发建设，无视后期的管理服务，都会给保障房建设带来诸多负效应。