2016房价还要涨？揭秘中国楼市高房价的5大幕后推手

　　其五，开发商利润。2015年前三季度，80家上市房企总营业收入为4244亿元，合计净利润为343亿元，净利润率为8%，首次跌破两位数。

　　其实，开发商利润率下滑，还没到头。国家统计局数据显示，全国房地产开发企业的营业利润率，由2000年的1.6%，一路攀升至2010年的14.2%。从2011年开始走下坡路，2011年和2012年分别为13%和11.8%，2013 2014年的数据尚未公布(统计局的工作不给力，数据更新太滞后)，预期可以接近或者跌破10%。

　　考虑到营业利润范畴于大净利润，前者没有减去企业所得税(税率为25%)，因此10%的营业利润率，相当于7.5%的净利润率。也即2015年全国房企的净利润率已经下滑至7%左右。但即便已经连跌五年，但尚难言到底。

　　不过，也不太可能跌至2000年的1.6%，那时房改之后刚两年，全国楼市还没有全面市场化，需求不振。而且，2000年全国2.9万家房企中，国企和集体企业的占比共31%，他们的经营效益很差。而2013年，全国9.1万家房企中，民企占近98%。民企求利，不像国企还肩负一定的社会责任，当利润率降至一定程度后，自然会减少生产量，甚至退出这个行业。

　　综上所述，根据数据和笔者经验估算，现阶段全国房价的构成，大概占比为：地价占40%左右、建安成本占30%左右、税费占15%左右，融资成本占8%左右，开发商利润占7%左右。由此可见，高房价幕后的五大黑手，土地成本最黑最狠！

　　在多数发达国家，由于房地产市场进入成熟平稳阶段，建安成本一般占房价的六七成，地价、税费、企业利润等仅占房价的三四成。相较而言，我国的房地产业仍在“草莽时代”，地价与税费占比偏高，当然这也与制度与政策有关。不管如何，我国的房价构成，还有很大的优化空间。对此，制度设计者和行业管理者，应予以充分重视，并逐步推进改革。

（责任编辑：党思欣 HO003）