一线城市房价惊天逆转的猜想

　　看了一部电影叫《大空头》，是新出的一部电影，根据同名小说改编，讲的是次贷危机的故事，拍的不错，把金融系统的谎言和骗局讽刺的入木三分。当普罗大众沉迷在房价坚挺的一致预期中，当主流金融机构全力维护房价，并且因此赚的盆满钵满时，指出这其中的谎言和骗局，并且勇敢的在相反的方向下注，谈何容易。即使是片中特立独行、神经超级大条的对冲基金经理，面对市场的疯狂，同行的嘲笑，客户的挤兑、不理解甚至是起诉，也差点没抗住，这个钱赚的真心不易。

　　【在中国，傻子和骗子才看空房价】

　　对我有些触动，想想现在中国的情况，不吐不快。在中国，只有傻子和骗子才会去信誓旦旦的看空房价，尤其是一线城市。空头司令谢国忠自己唱空多年，却也买了不少房，赚了不少钱，而坚定看空并且知行合一的，到目前为止都被证明是傻瓜。

　　过去十年，如果通过房价收入比这类指标测算房价，早就是泡沫严重了，北京上海平均年收入才4-5万元，每年不吃不喝买不到1平米，这还不算泡沫？但是拿房价收入比衡量房价是不对的，大错特错，因为核心城市涨价的核心逻辑不在于此，而在于新增人口的净流入，这些人口买房的钱并非来自于自己在本地的收入，而是从别处带来的财富。这就像炒创业板一样，你看着PE很贵，只要继续有资金流入，供给跟不上来，那就还有的涨。

　　表1：各城市常住人口统计

　　北上广深就不用说了，常住人口明显增加，这些人的住房需求怎么满足呢？供给跟不上，结果就是涨价。十年间，北上广深成交的均价翻了3到4倍，如果用首付30%-40%计算，十年里都是10倍以上的收益。再看两个对比，苏州和无锡，离得挺近，人均收入也差不多，苏州由于新增人口多，房价涨幅在13个地级市中最为领先，而无锡是常年不太涨价的。

　　【房价上涨的核心在于人口净流入】

　　当然这些人里面，有些人有购买能力，形成实际需求，有些人没有购买能力，就是凑个数。

　　实际新增购房人群=新增人口*有购房能力的比例

　　随着房价的不断上涨，就全国而言，有购买力的人群比例肯定是大幅下降的。打个比方，如果说房价在1万多的时候，一套房子100-200万，这时候，这时候有购买力的比例可能是10%，这时候新来100万户，能买10万套房，现在一套普通住宅普遍在500万-1000万之间，这时候有购买力的人群可能就在1%了。那新增100万户，只能买1万套了，这个道理也很简单，应该是符合逻辑的。为了简化逻辑，我只考虑新增外来人口，因为这个是核心因素。改善需求置换出来的小房子也需要新增需求来消化。

　　这时候的一个关键点就是外来人口持续流入的趋势和速度，以及这其中能买的起房子人的比例问题。先看人口流入，这是几个大城市的情况。过年十年的复合增长率是非常高，都在3%以上，北京更是到了3.8%的程度。照这个速度，再过二十年，北京和上海人口是现在的两倍，都会接近5000万人，人类有史以来最大的城市，想想都有点小激动啊！

　　这是个美好的愿望，但现实的情况可能没那么简单。北京的人口增速已经下来了，刚刚公布的15年数据，首次跌破1%，2015年大概只新增了19万常住人口，这里面有多少是移民呢？我又查了一下数据，北京2014年出生人口是20万，死亡人口是10万，如果2015年与此相差不大，那么净移民的量只有9万人左右。其它城市也好不到多少，深圳是个异数，大幅增加的人口，能够解释房价的异军突起。

　　表2：城市常住人口同比增速

　　上海2014年的自然增长率在0.33%左右，常住人口增加了0.4%，两者相减，新增移民已经很少，可以忽略不计。南京、苏州、无锡、常州这些城市从13年开始，就已经是净移出的状态了。当然生孩子多了，改善需求要能起来。但房价的核心逻辑还是移民。

　　一个城市的新移民，如果有购房能力，那么其在3年以内就会选择购房，很少有等太久的。周围很多这种例子，不胜枚举。如果没有购房能力，赚钱增长速度很难赶上房价上涨速度，除了少数行业的少数幸运儿以外，会处以一直买不起的状态，所以这一波推升的新增力量，很多是12-13年的移民。一位擅长房产投资的前辈曾经指导过我，基本上买房的力量要积蓄个1-2年爆发一下，然后保持平稳，再隔个1-2年，再爆发一下。我理解这背后的力量，实质上是要积累一些新的移民，新的购买力。

　　刚才分析了人口的净流入问题，不容乐观。那么购买力如何呢？有多少人能够买的起500万-1000万的房子？我们总说中国人多，有钱人也多，但到底有多少呢？我想终究也不是无限多，也是有个数字的。兴业银行和BGC做过一个大型调查，可投资资产在600万以上的高净值家庭，全中国有200万户，这个数字跟建行和招行统计的是相当吻合的，有一定可信度。全国大概有4亿户，这样算的话，有600万以上的比例只有大概千分之5，比例还是挺低。原有的有钱人可能已经买过了，新增的有钱人，在这种经济环境和反腐环境下，增速明显也下来了。

　　这边说的是需求，那么供给这一端呢？

　　上海的存量房有多少？

　　2014年，上海城镇居民人均住房建筑面积35.1平方米，这个是分母是户籍人口，是1438万，那么估算一下，有50470万平米的存量房。根据《上海市住房建设规划（2008-2012年）》， 2007年末，全市城镇住房保有量为43283万平方米（建筑面积），而2008年至2014年的住宅竣工面积有10,779.94万平方米，两者之和是54063万平方米。这两个数据的差异，就可以估计为被拆掉的房子面积，你会发现这7年被拆掉的房子真的不多，一共3500万平米，平均每年500万平米，而且我相信，这个拆迁数量是递减的，最近十几年盖的房子很少被拆的，也拆不起。现在上海每年的竣工面积在1500万平米以上，至少新增1000万平米，还有8000多万平米的在建面积。

　　一边是萎缩的净移民，一边是持续的供给，存量不断增加，房价上涨的核心逻辑受到挑战。但这还不够，预测趋势的拐点非常非常难，会错很多次，而只能对一次，敢于赌此事的人，大部分都会死的很惨。所以很多人，都是右侧交易的，在拐点问题上耍滑头，尤其是房价这一被妖魔化的主题上，我是不会轻易发声的。因为作为一名投资经理，我深刻的知道，在市场里面，光有逻辑是不可靠的，市场沿着原有的趋势运动起来，会大幅超过合理位置，就像一个钟摆会摆过中轴线很多一样，需要耐心的等待。

　　经济大幅下滑，股市连续下跌，本币有强烈的贬值预期，且资本外逃意愿很强，我孤陋寡闻，不知道古今中外有什么经济体在这种环境下，房价仍然能够继续坚挺上涨。

　　很重要的是，香港市场已经开始明显下跌，港岛的住宅平均售价在最近几个月已经跌了1到2成，有的可能还不止，台湾的房价也在15年开始滞涨并小幅下滑。这个下跌对于确认拐点非常关键，可以继续的观察。

　　总之，目前看空房价的胜算明显增大。如果能够设计出来一个看空房价的指数产品，我愿意买一些，并设好宽一些的止损。随便扯扯，不作为置业建议，我自己的房子也没有卖，但近期不打算新购入，我不是骗子，希望你也不是傻子。

　　【揭秘：什么样的情况下，楼市容易崩盘？】

　　你以为房产如此高的库存会不影响房价吗？你以为高房价能突然降下去吗？这是天真的假想，而炸掉楼市库存等则暴露很多人缺乏正视问题的担当。目前高库存高房价泡沫带来的经济压力已为切肤之痛。

　　从这两年的情况来看，房地产行业流入的货币最为活跃，随着房子频繁被交易，越来越多的货币从银行存款和股市流入到楼市，从而引发了楼市的过度繁荣。在一个行业里，货币流通的速度越快，就会破坏供需平衡。