施永青：投机资金退潮深圳房价会很快回落，小业主要做好准备

2015年5月23日，广东深圳，暴雨中的地标建筑若隐若现恍如海市蜃楼。 视觉中国 资料
据国家统计局公布约70个主要城市的楼价数据，整体楼价在连续15个月按年下跌后，去年12月首次按年回升。其中，深圳遥遥领先，按年升了47.5%，远超过上海的18.2%，北京的10.4%，与广州的9.2%。
深圳楼价升得比其他城市多，有它的合理性；但升幅有这么大的差距，就显得有点不合理。不合理的部分，市场会找机会调整。
深圳的楼价之所以比其他城市升得多，原因有以下几个方面：
(一)深圳是一个移民城市，成员来自全国各地，没有地方保护主义。深圳的年轻人比较多，而且都是来拼搏的；所以，深圳的创业精神很高。有很多一流的大企业，都是在深圳起家的，如腾讯、华为、万科、顺丰等，都能对深圳的经济作出很大的贡献。
(二)深圳市政府，以内地的标准计，算是相对追得上时代，管治能力胜过很多内地城市，唯上海堪与它相比。
(三)深圳在经济转型方面做得相对成功，已不用再依靠低质素的劳工密集的工业，无论是服务业，还是各式各样的高端科技行业，都已在深圳遍地开花，前景非常亮丽。
(四)深圳人口增长得很快，常住人口已过一千万，连流动人口已过二千万。「去深圳发展有前途」的说法，已在全国广泛流传，所以深圳人口增加的势头还未有完结。有人来就需要住屋，所以深圳有很强的刚性需求。
(五)有传言深圳会升格为直辖市，升格后可直接获得中央在政策上的照顾，经济会发展得更快。人们期望，单是直辖市的地位，已可以产生品牌效应，令当地的楼价变得更值钱。如是导致更多的资金流入深圳的房地产市场，令升势可以自我完成。加上国家在货币政策变得愈来愈宽松，更加助长了深圳楼价的升势。
然而，单是这些原因就足以令深圳的楼价升近五成吗？就足以比上海升多一倍半，比北京升多两倍半，比广州升多三倍半吗？这样的势头还可以持续多久？
深圳去年GDP的增长估计有8.8%左右，楼价的升幅最好与GDP增长同步，所以升10%左右应是十分合理的；即使加上一些未来的有利因素可以提前在楼价上反映，那最多也只是升25%左右吧。现在升了47.5%，多出的部分可能都是投机因素造成。
深圳的限购令依然有效，但社会上经常可以听闻身份转借的报价。有人更将深圳的房产打包成信托产品分拆出售，连原先没有条件单独购房的人的资金也吸引过来。由于去年在房地产市场赚到钱的人很多，投机者就像吸了鸦片烟一样如痴如醉，渐渐失去了理性。
不过，客观形势正在转变；人民币汇价在离岸市场受压，可能改变国家的货币政策。投机性的资金一旦退潮，深圳楼价的升势就会见顶。届时楼价的回落速度亦会很快。小业主要作好心理准备。
（本文作者系中原地产集团创始人，转载自香港中原地产官网，原标题：深圳楼价升过分了吗？）