购房识破合同补充条款里的玄机

一些开发商为保护自身利益，在与购房者签订《商品房买卖合同》时，常常要求补签若干条补充协议，其包含的真实意图和法律后果是什么呢？

一、开发商约定：“在出卖人出示了买卖合同第八条规定的证明文件、买卖合同第十一条所规定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并单方签署了《房屋交接单》的情形下，视为出卖人已完全具备向买受人交付商品房的条件。”

律师认为：这是开发商为减少因业主拒绝办理入住所带来的麻烦而制订的，属单方认可就能成就的条款，是严重侵犯了业主利益的行为。如果签署同意了此条款，就意味着业主办理入住是无条件接受开发商提供的房屋，这应该是每个业主都不会接受的。

二、开发商约定：“商品房的广告、楼书、样板房、模型以及其它宣传资料仅作为买受人选择小区和商品房时的参考，不构成买卖合同及其补充协议的组成部分。如前述样板房或其它售房资料与买卖合同及其补充协议的约定有不一致时，以买卖合同及其补充协议的约定为准。”

律师认为：这条包含两层意思，一是广告、楼书、样板房、模型以及其它宣传资料不能作为业主要求开发商承担责任的依据和标准；二是如果合同或补充协议约定的标准低于样板房或其它售房资料时，业主只能以低标准来要求开发商了。根据现行法律法规的规定，在没有特别约定的情况下，广告、楼书、样板房、模型以及其它宣传资料是可以作为补充内容的，而这条的约定就是要通过特别约定来排斥这条规定，减少业主主张权利的依据和范围，如果一旦开发商出现一些不诚信的行为，特别是对精 装修 的房屋，这条补充内容对购房人是不利的，购房人一定要考虑清楚再决定是否同意接受。

三、开发商约定：“不可抗力包括买卖合同订立后发生的临近市政工程建设导致商品房无法进行正常施工。”

律师认为：这是开发商免除自身责任的条款，单方扩大了法律规定的不可抗力范围，将自身本应承担的经营风险通过看似合法的理由予以免除。法律规定的不可抗力是不包括这部分内容的，所以购房人不应接受。

四、开发商约定：“出卖人保证在买受人提供办理产权手续所需全部文件和资料之日起720日内，由出卖人为买受人取得房地产权属证书。”

律师认为：这条是开发商为避免风险或达到某种特定的目的而设定的，主要问题在于为业主办理产权证书的时间太长，不利于业主有效的行使房屋权利。按照建设部的规定，应该是入住之日起三个月内办理完房屋产权证书，从现在的情况来看，实践中由于各方面的原因，可操作性不大，一般开发商都不可能做到，而最高法院的司法解释中关于入住后一年内办理房屋产权证书的规定是比较合理有效的，开发商和购房人应按此来约定办理时间。所以，如果购房人遇到该条款，建议修改为360日，或者不约定办理房屋产权证书的时间，按照法律法规的规定时间办理。

五、开发商约定：“建筑面积或套内建筑面积误差缩水超出3%，除向买受人退还全部房款外，按人民银行同期存款利息支付利息。”

律师认为：对此，购房人要坚持改为人民银行同期固定资产贷款利率，因为这两者之间的差别很大。退一步说，即使不约定，也不能约定成存款利率，因为不约定的情况下诉讼时还可能主张贷款利率，但如果约定成存款利率，就没有机会了。

六、开发商约定：“买受人申请商业银行贷款的具体数额和具体年限以银行最后审批为准。如果银行批准的贷款金额低于买受人所申请的数额，则买受人必须在接到银行或出卖人通知之日起10日内，以现金形式向出卖人支付差额部分，否则视为逾期付款，应按买卖合同第七条承担违约责任。”

律师认为：这是开发商转移风险的条款，本来应该由双方承担的风险，现在变为由购房人来全部承担。由于国家信贷政策的不断变化，按揭的规定和条件也是随时变化的。购房人本来是按照开发商的事先承诺制订购房计划，而现在不是自身的原因导致不仅无法实现购房目的，还要承担违约责任，而开发商却不承担任何损失，这对购房人来说是极其不公平的。所以这种条款最好不要接受。

以上只是目前常见的开发商提供的保护自己利益的补充条款，实践中可能还有一些其他的内容或表现形式，建议购房人一定要在分析清楚后再去签署这些条款，这样才能有效地保护自身权益。


（北京日报）