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地价比房价贵成新常态 秦皇岛楼面价一转身地价变毛了?

移动版    时间:2016-02-09 08:43

主持人:听众朋友大家好,这里是《房产时间》,我是主持人柏禹。节目正在通过924欢乐调频在每天上午7点30分为大家买房置业家庭装修提供全方位的直播服务。上期报道中提到秦皇岛土地的2015年很冷,而且我们也详细分析了成交地块的楼面价,新增地块中楼面价较高的3787元/平,低于秦皇岛2015年新建商品住宅成交均价的5692元/平(1905元/平),我们首先进入到的环节是房探在行动。连线新浪乐居特约记者张华,聊一聊秦皇岛的房价与地价。张华你好。

张华:恩,主持人好!听众朋友们好!2015年秦皇岛土地市场从公开成功成交的地块来说,与去年相比真的是少了一半,从上期连线中也了解到,秦皇岛去年楼面价较高地块(海港区西港路以东、和平大街以北),成交总价2709.85万元,楼面价达3787元/平方米。与2014年海港区民族路西侧(原民政局干休所)的楼盘价达3209元/平方米,相差578元/平;两宗地块同为商服用地,不难看出,两宗地块除了价格上的差异外,地理位置也不同,致使最终的房价也会出现区域差异;比如:2015年这宗地块周边的楼盘有(汤河铭筑(免费看房)在售均价约7200元/平、星光大道(免费看房)在售起价约6800元/平米、博辉万象城(免费看房)在售房源均价约7300元/平、在水一方(免费看房)在售均价约7500元/平);2014年地块沿着民族路西侧有(大秦左岸(免费看房)在售均价约7900元/平米、达润御园在售均价约7500元/平);〖推荐阅读:土地决定房价 秦皇岛首拍4地块最高溢价率仅为1.6%〗

(2014-2015)秦皇岛土地市场成交地块楼面价

(2014-2015)秦皇岛土地市场成交地块楼面价

以上述楼盘项目来看,都是目前在售房源,整体房源均价基本上是持平的,但是以关注度和网友评价方面来看的话,西港路与和平大街周边房源受青睐度较高,且周边配套、交通等社区设施也相较于另宗地块优势是比较明显的。那么现在问题来了,有网友问:楼面价对房价的影响,是否可以根据楼面价大致预算出房价?

为此我也咨询过相关专业人士,大致预测的。目前随土地市场越发透明完善,政府评估的地价是与周边市场接轨的。政府在公开市场不会贱卖土地导致财政收入减少,开发商也需要保障一定的利润空间。因此一块招拍挂获取的土地最终的净利润率在8-10%是很正常的。这个利润率是政府和开发商互相博弈的结果。

主持人:“面粉”(即楼面地价)决定“面包”(即房价),历来是房地产市场中的自然规律。那么,秦皇岛土地市场在去年量、价齐跌,会不会对今年的楼市供应和房价产生影响?

张华:作为房地产“原料”供应地,土地市场历来被视为楼市“晴雨表”。去年,在全国土地收入普遍“缩水”的背景下,秦皇岛土地收入和楼面地价均出现下滑。土地收入“缩水”导致秦皇岛用地面积也出现下滑。去年,秦皇岛成交近104亩土地,比2014年的167.5亩明显减少,与2013年土地成交面积839.8亩更是少之又少,创下近三年来最低。去年政策主基调是去库存,包括控制供应和增加需求两个层面。因此从控制供应的角度看,秦皇岛土地成交量自然出现下滑。另一方面,开发商在库存压力下,也谨慎选择购置新地块。〖推荐阅读:秦皇岛土地沦陷2015上半年 “三”降同期楼面价创新高〗

从去年最后一次地块竞拍上了解,秦皇岛很多待建项目的地都是在2012、2013年拿的,近两年楼市不景气,房企注意力都集中到了优质地上,性价比一般的地块不少都流拍,不过,低迷了一年的土地市场在年末还是有所回暖。2015年全市有4宗地块成交,仅有1宗土地在3月18日流拍后,又于5月22日以成交底价407亿每亩被秦皇岛恒大地产公司用于商服用地竞得,同时成为2015年度楼面价最高地块。

包括前期很多网友提出的疑问:秦皇岛土地市场“冷”,是不是预示着房价要降?并不客观,另一方面,最开始的时候我们提到的2015年的成交地块最高楼面积微涨与2014年的578元/平。自从2013年开始,秦皇岛的地价还是比较稳定的。他说,每平方米一千多的楼面价,是被大量郊区地、低价地拉下来了。其实很多核心区位的楼面地价都超过两千每平方米,部分区域“地王”单价更达到三四千元每平。

(2014-2015)秦皇岛土地市场成交地块面积一览对比

(2014-2015)秦皇岛土地市场成交地块面积一览对比

因此我现在可以回答主持人的问题,地价不会影响秦皇岛的房价,,虽然土地成交量在去年下降了,但是从去年的新开工量上来看,下滑速度并不明显。这就是说,基于2013、2014年较高的拿地量,转换到今年的房产供应仍是充足的。另一个维度还要看库存,目前秦皇岛的房产库存去化周期在一年以上,不可能存在“断货”问题。但是,不少房企的资金面仍显紧张,今年的拿地动作仍会趋于谨慎。但实力雄厚的国有大型房企和外埠品牌开发商,为了长远发展,今年会积极出手“补仓”——其中很多房企将会将重点放在商服建设方面。

主持人:虽然“面粉”价格稳中有降,但今年“面包”的价格,即房价下降空间也不足,这主要是由于开发商的财务成本、融资成本和开发成本不断上涨导致的。

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