地价房价都在“加速跑”？

“涨”字无疑是今年南京楼市的关键词。房价方面，本周三来自国家统计局的最新数据显示，截至10月份，今年南京房价已经实现8连涨，10月的环比涨幅更是排到了全国第二。

与此同时，土地市场也是涨字当头。据南京市国土局统计，今年前10月，南京市共出让49幅经营性用地，平均成交地价18895元/ ，而去年仅为9056元/平方米，同比翻番。

不过，《扬子楼市》的调查显示，南京楼市并非全线飘红。虽然河西、江北嗨到爆，却仍有板块原地踏步，一年来地价小涨，房价却几乎没有变化。

河西中部

两年地价涨了41.5%

房价嘛，有神盘半年涨七千

今年，河西中部的两次土地出让都让人惊心动魄。6月，河西中部G10地块出让，共吸引18家房企报名，最后被北京北辰以创纪录的价格拿下，楼面地价突破2万，达到21203元/ 。价格相比2013年10月北京金隅制造的16979元/ 的单价地王高了足足有4224元/ 。

区域的抢地大战未完待续，很快，这个还没捂热的新地王就被保利取代。10月28日，招商、建工、新城等13家房企对河西中部G39地块虎视眈眈，经过33轮举牌竞价，最终保利地产以21.6亿元拿下，楼面价高达24026元/ 。算起来，两年的时间，楼面地价涨了7047元/ ，涨幅为41.5%。

随着地价一路飞涨，河西中部的房价也是涨势“凶残”。可以说，今年在河西中部买了房的购房者暗自欢喜，没买到的，捶胸顿足。今年4月，宏图上水云锦的首推均价是31000元/ ，8月加推时，整体均价涨至34000元/ 。10月加推时有的楼栋整体折后均价达到了39000元/ ，其中，143 的房源，单价大多突破了4万元。以整体均价计算，短短半年的时间该楼盘一平方米就涨了7000多元。

5月，其“邻居盘”金隅紫京府宣布以30420元/ 的价格首开。8月加推均价为32000元/ 。今天，金隅紫京府将再度加推，这也是一期的收官产品，预计平均售价为35000多元/ ，涨幅明显。

保利拿地进驻后，业内预测，高地价高成本，如果精装面世，房价将直奔5万大关。

江浦板块

“今天的地价，

接近昨天的房价”

回顾江浦这几年的地价走势，早几年一直都是底价成交。直到2010年，一场夺地大战让江浦区域的热度迅速升温。该年，雅居乐以7411元/ 和7813元/ 的地价连拿两幅地块，荣登板块地王。2013年，福建正荣7973元/ 拿地进驻，成为江北新地王。

此后，江北经历了近一年的禁地。解禁之后，地价也扶摇直上，即便是底价成交，地价的预期也越来越高。

2014年6月20日，禁地令结束后的江北地块首拍，中交投资底价拿下G31地块，楼面地价5196元/ 。6月25日，金地以5055元/ 的地价拿下邻居地块。同日，华润以4755元/ 的地价拿下纬三路地块。

而今年江北成为国家级新区后，楼市如火如荼。9月，三金地产以11130元/ 的楼面价高调进入，与上年相比，区域地价直接翻番，几乎与旁边中海项目去年的房价相当。

江浦地价破万的消息在区域内引发不小的震撼，中交锦蘭荟售楼处现场打出了新地王的地价，并公告“今天的房价只是邻居的地价，中交面包只卖面粉价，请珍惜年前最后一次抢房机会”。据悉，中交锦蘭荟即将加推房源的价格上涨了1000元/ 左右。邻居盘金地格林格林也在售楼处打出了“地王频现，房价普涨，抢占江北价值洼地”的口号。

利好之下，江北房价一路走高，江浦板块更是一路领涨。华润国际社区5月首推价为15000元/ ，7月加推，上涨至16500-17000元/ ，8月，今年年内最后一次加推，房价已站稳17000元/ ，而且当日售罄。去年年底，正荣润江城加推时的房价还是15500元/ ，如今的售价已经达到20000元/ 。

麒麟板块

地价一年半仅涨16.29%

房价相对平稳

受制于配套进展缓慢，在2015年以来热闹非凡的南京楼市中，城东的麒麟板块却显得异常沉寂。

直到10月30日，一场土地拍卖“闹”热了麒麟。当天是麒麟板块今年以来第一次土地出让，推出的G46地块11轮竞拍后被栖霞建设以4.7亿元拿下，楼面价8260元/ 。本周二片区又传利好，“麒麟科创园”升级为省级高新技术开发区，麒麟板块重回人们的视线。

据《扬子楼市》调查，麒麟板块最早引发关注是在2010年底，当时富力地产底价拿下麒麟两幅地块，楼面地价4600元/ ；2012年世茂收获区域内双麒路地块，楼面地价涨至6433元/ ；2013年2月，中海底价拿下麒麟19万方宅地，楼面价仅5554元/ ；去年4月，麒麟板块拍卖G12商住地块时，房企厮杀的场景再次回归，六家房企、82轮竞价，最终胜出的是中南建设，楼面价7103元/ 。与去年相比，今年栖霞建设拿下的地块价格增加了1157元/ ，涨幅为16.29%。

目前麒麟板块内主要在售的楼盘有启迪方洲、中南世纪雅苑、中海国际社区、麒麟山庄、银亿东城、中粮鸿云等。从房价的变化幅度看，去年年底，因为上市量大，麒麟片区还曾爆发过价格战，今年以来片区房价与去年相比整体呈上涨趋势，但与南京其它片区相比，上涨幅度较小。

其中，麒麟山庄折后均价12000元/ ，与一年前相比价格基本没涨；启迪方洲在售“小满”组团，均价在13000元/ 左右，与去年年底12000元/ 的均价相比，涨幅为8.33%；银亿东城折后均价在10500元/ ，去年年底均价8300元/ ，上涨了2200元/ ，算是涨幅比较大的，但与当前8字头的面粉价相比，麒麟片区的“面包”价无疑仍是主城谷底。

板桥新城

地价比房价跑得快

一年来房价基本“零涨幅”

板桥也曾经是南京楼市的一片热土，受到了金地、朗诗等品牌房企的青睐。但近两年来，板桥楼市进展缓慢，自从2013年8月富力拿地之后，板桥的土地供应便陷入了长达20个月的空窗期。

据《扬子楼市》调查，今年以来板桥共推出了3幅地块，境遇却是“冰火两重天”。4月10日推出的G03地块吸引了10家开发商报名，经21轮竞拍，最终被和昌以8.8亿元总价拿下，楼面价7226元/ ，板桥新地王诞生。与前地王富力地产5459元/ 的楼面地价相比，板桥地价涨幅为32.37%，与8年前金地2185元/ 的拿地价相比，涨幅超过了230%。

四个月之后，板桥再次推地，G20、G21两幅商办和商住地块受到了冷落，最后均因无房企报名竞拍而流拍。

目前板桥片区主力在售楼盘有富力尚悦居、宋都南郡国际、世纪城金域华府等。富力尚悦居有2、3、6号楼精装房源在售，均价15500元/ ，与去年此时在售的精装房源价格相同，同时还有5号楼、10号楼的毛坯房源可售，均价为13500元/ ；宋都南郡国际在售12号楼，户型建筑面积89 ，折后均价12000元/ ，与一年前11800元/ 的均价相比，仅微涨了200元/ ；世纪城金域华府目前在售9号楼，27层高层，户型面积为89—143 ，折后均价11000元/ ，而去年同期在售房源均价为10099元/ ……

相比之下，板桥的地价比房价跑得快，至于接下来板桥房价的走势，还是要看前期的规划和配套是否能够及时跟上，比如板桥人民最关心的地铁建设。虽然此次迎来新地王，但是房价是否能够上升一个台阶，还要看市场反应。

城北迈皋桥

区域“地王”还是前年的

房价走势较为理性

要说今年南京楼市的黑马板块，城北无疑是其中之一。6月30日，在南京市国土局年中的最后一拍上，位于城北迈皋桥的NO.2015G16地块最受关注，最终经过48轮的争夺，被中海以49.4亿的总价摘得，折合楼面地价15039元/ 。业内人士预计，该楼盘未来房价将接近30000元/ 。

据了解，中海地块是迈皋桥板块内第3幅楼面价突破15000元/ 大关的地块，另外两幅都诞生在2013年，分别由中电熊猫置业和恒大地产创造，其中中电地块的楼面地价高达15420元/ ，为区域地王。

但到了2014年，迈皋桥土地拍卖出现明显降温，5月份推出的迈皋桥街道原煤制气厂二期商住地块尽管楼面价只有9175元/ ，却因无人竞买而流拍，在2014年最后一天的南京国有土地出让拍卖会上，保利以19亿元摘得的迈皋桥G87地块，楼面价为9527元/ 。这样看来，迈皋桥地价一年来虽然上涨了57.86%，但与2013年的火爆相比，仍未能超越，说明迈皋桥的区域价值正从虚高回落。