任志强：中国房价持续高涨 地方政府是幕后推手

刚刚过去的2015年，任志强表示：“只要经济是增长的，房地产肯定在持续增长，现在不买房再等30年”。最近在财富派《金融大咖说》采访中，这位准确“预测”2015年房价暴涨的地产“大炮”再发预测：“2016年的房价还将继续上涨！”

主持人王康：很多人说中国房地产市场相当日本90年代，未来可能会持续下跌，您怎么看？

任志强：我不认为中国通缩出现的时候，房价会下跌。在很多时候CPI低迷，房价不是下跌的。我也不认同很多经济学家用90年代的日本来形容中国的现在，一个重大的差别是：80年代日本政府要求农民出让土地用于建设。而且政府规定不出让土地，几年后要开始收税，或者有其它限制。所以那时日本农民大量出售土地给企业，政府和银行。这是中国和日本市场的根本性不同之处。中国是政府低价征收农民土地，然后加价买给市场。政府赚了很多钱，所以两个市场根上就有所不同。

主持人王康：泛滥的流动性是否会造成房地产市场过热？

任志强：我不也同意这种看法。农民是过去十年里进入城市的主力军，城市里的收入高于农村，所以农村人口来城市打工。这个趋势未来十年也不会改变，80后90后他们一旦进入城市，是不太可能回农村的。未来的人口依然会源源不断地进入城市，这种趋势不会改变。而且中国政府做的一件事情就是放开城市户籍，户籍城市化。如果这个政策全面实施的话，一定会有大量的人愿意进城。年青人在城市享受更好的教育和医疗，老年人在农村保留土地。只要城镇化继续，中国房价就不会出现日本式的崩盘下跌。目前的问题是：政府对市场影响太深，十八届三中全会明确市场配置资源。但是只有在房地产市场上，我们的政府控制着资源，也控制着价格。这些违背三中全会的精神！即使是最近的五中全会，市场化也被再次提出。习主席所提出的供给侧的改革，房地产市场如果没有市场化，很难实现改革。只要在政府的调控之下，市场不会好，价格也不会好。

关于中国持续高涨的房价，任志强犀利地指出地方政府其实是幕后推手，“中央政府希望房价得到抑制，不希望增速太快。但是哪个地方政府希望土地的价格卖得更低一点呢？在北京，面粉（土地）的价格已经超过了面包（房价）的价格，而且是成倍超过，所以地方政府其实并不愿意房价跌下去。以上海为例，房价已经远远超过收入价格比。这跟我们的土地制度有关系。我国土地被分成农村基本用地和城市基础用地两个部分，而城市用地只有一个出口，就是国家这个出口。以香港为例，有公有土地，同时私有土地也存在，两者之间可以互相平抑。如果公有土地价格太高，那么可以购买私有土地，两者互相牵制，平衡市场。但是中国没有这样的制度，地主只有一个：就是政府。所以房价的高低与政府土地的供应价格密切相关，也与政府土地的供应数量密切相关。“

任志强表示：“部分地区大量房地产库存，是因为政府放出大量土地，导致房价无力上升。房价快速上升的地区，两大因素： 一个就是政府的土地供应少，第二个因素是有大量的人员进入这个地区，这两个因素就是供求关系的调整。房价上升会让居民负债率上升，如户均几百万的房贷，会不会影响经济？负债率是投资的有效组成部分，尤其是在低利率的时候，（以低利率贷款） 对投资人来说，其实是受益更多的。在低利率环境下中产阶级不断扩大自己的债务的话，其实是更合理的一种投资。中央政府的规划是2020年我国居民收入翻一番。我们可以预测一下，居民收入翻一番的时候，房价未必会翻一番。那个时候房价可能只涨了40%或者50%，推导的结果就是你的债务是在降低而不是上升，债务被稀释掉了，而且未来收入的增加是有保障的，因为中央做了明确的预期了，但是房价没有明确的预期一定会涨。在很多的人的理解里，房价涨一倍，收入就会涨一倍。其实不是这样的，在收入增长当中（生活开支后）余下的钱是会倍增的。所以我不认为（居民因为购房增加债务水平）会是一个严重的问题。”