我为什么坚信房价已然触顶？

从今年开始，房地产市场已经显现出由过热到速冻的急速反转势头。而且就本人看来，房价已然越过了顶峰，正在步入深谷的进程当中。这一判断并非事后诸葛，因为本人不仅看空，而且参与做空，甚至不断劝告身边每一个人远离房地产。

下面说说我坚定看空地产的理由：

首先，一线城市房价已经涨至极限。

这里一个很关键的问题就是什么是一线城市房价的极限?

在我看来衡量一线城市房价是否过高的指标绝对不是房价收入比或者租售比之类的传统指标，因为如果按照这种指标衡量中国的房价早已捅破大气层。这里一个很关键的问题是国家估计局(对不起，由于统计局的数据确实不是来自于统计，而是多数源自估计，所以我只能叫他们估计局)所公布的数据根本没法直接引用。因而依靠估计局提供的数据计算房价收入比是极不可靠的，毕竟官员的灰色收入、商人的避税收入都是难以获取的，也就是说一线城市高收入居民的实际收入水平应远高于估计局给出的数字。在一个基尼系数高的离谱的国家，按平均数统计出的收入去比房价是没有现实意义的。至于租售比，如果考虑到群租以及每年租金10~15%的涨幅问题，参考类似股市的动态市盈率计算法则，租售比并不一定非常糟糕。

如果非要找到一个可以衡量一线城市房价极限的指标，我认为投资移民的成本是最合适的Benchmark。当房价中位数达到投资移民所需成本的水平时，房主的移民冲动会造成巨大的抛盘压力，并且连带造成人民币的贬值压力。以EB5投资移民所需成本参考，50万美元差不多是能够支付去北美、加拿大，包括南欧等多个国家各类名目移民(包括获得绿卡或居住权)的平均额度。也就是说，当北京、上海的一套房子平均价值达到50万美元时，房主的移民冲动就会涌现。目前看来，经过2013年超过30%的暴涨，北京和上海房子的中位数均已突破这一极限，接下来的事情大家也看到了：进入2014年需求急速萎缩，相应地人民币兑换美元的需求却终止了人民币的升值势头。