一线房价，一枝独秀还是强弩之末？

　　猴年，一线城市房价上涨还会继续吗？什么因素可能扭转这一趋势？核心机遇：流入人口潜力庞大，市场供给稀缺。相比英国、俄罗斯等，北京和上海这两个核心城市人口占中国总人口比例很低，但一线城市对全国人口吸引力并不逊色于伦敦和莫斯科等地。中国的特大城市限制人口流入，并不会降低这些城市的吸引力，只是拉长了人口流入的时间，区分了流入人口享受公共资源的便利度（通过户籍）。目前，这些城市的功能定位已经基本固化。同时，这些城市的二手房交易规模逐渐超过一手房，二手房供给不受供应土地的影响，土地供给即便放量，也已经很难改变其核心区域供应稀缺的现实。更何况，一线城市城区容积率也已较高，未开发用地不足，城市更新的空间不大。
　　核心风险：经济下行财富缩水影响购房能力，真实杠杆不止按揭贷款，房价短期上涨过快。供给不足和需求长期潜力不能保证房价只涨不跌。到2015年底，深圳房价比2010年底上涨89.0%，“小盘特征”可能导致需求被阶段性透支。宏观经济增速放缓，居民财富缩水，也可能影响居民购房意愿和能力。居民加杠杆的潜在空间或许小于市场想象，过去几年隐性杠杆工具盛行（首付贷），买房的首付比例在一些案例中可能是低于20%的。
　　短期刺激房价上涨的可能因素：无风险利率逐渐接近租金回报率。尽管一线楼市的租金回报率逐渐走低，但2014年后租金回报率却和无风险利率不断接近。如果无风险利率继续下降，一线城市的不动产很可能在保值增值属性之外，又增添了贡献稳定现金流的特征，有可能刺激房价上涨。正因为租金回报率和无风险利率日渐接近，一线楼价可能对利率变动更敏感。
　　产业政策内生化，货币政策方向或成关键。总体看，一线城市在中长期面临房价支撑因素，但在短期，尤其是深圳，仍然面临房价回撤风险。目前，产业政策日趋内生化（追求市场平衡，不追求超预期干预价格），且产业政策关注的去库存目标重点并不在一线城市。一线城市楼市买卖的交易标的金额动辄几百上千万，买卖双方对政策预期敏感度日渐提升。我们认为，一旦出现降息，就可能造成二手供给明显下降，需求迅速提升，推动一线楼市房价上涨。如果2016年不出现降息，则尽管一线市场在惯性之下还可能热销一两个季度，但全年景气程度应该不如2015年。同时，深圳市场景气程度可能不如北京和上海。