减少房贷优惠无关调控 影响楼市轻微

近日四大银行以及部分商业银行普遍将房贷优惠从85折调至9折，而光大、浦发等银行也已将首套房贷恢复到基准利率水平。此外某银行也将二套房利率上浮15%，而民生、平安银行进一步压缩个人房贷业务。

因各银行近日在房贷业务上出现连番动作与政府调控楼市的“国五条”出台时间相近，因此有观点认为房贷优惠利率的减少是银行对新“国五条”的回应，但实际上两者关系并不大。首先银行作为追求利润的企业，调整贷款利率更多的是其对自身经营策略的考虑。在2012年初楼市疲弱的情况下，银行业为了扩张业务吸引贷款，纷纷采取了首套房贷85折利率优惠政策，但这也使得其利润空间大大缩减了。持续“微利”状态下发放首套房贷一段时间后又迎来了楼市复苏，成交活跃下申请房贷的购房买家不断增加，供求关系的变化又使银行有了底气提高房贷利率，一是为了提升利润率二是缓解紧张的信贷额度。其次，针对民生、平安银行进一步收紧个人信贷业务，也主要是在面对四大银行等其他银行的激烈竞争下以及依据自身制定的经营策略，企业谋求转型的行动之一。

当然，银行调低购房优惠会使购房者成本增加，对楼市自然是产生一定的影响。以一套100万的房子为例，按照首付三成、二十年的按揭期数，以等额本息偿还计算，在原本85折的购房优惠上，每月还款4842元，一共支付利息款462065元。而当执行9折购房优惠后，就变为每月还款4971元，一共支付利息款493040元，购房者月供将增加129元，总利息增加30975元。而若在执行基准利率的情况下，购房者月供要5240元，比85折的贷款优惠月供要增加398元，总利息增加95448元。这无疑会给购房者增加了一定的负担。

而从整体来看，银行此番举动对楼市也会产生一定影响，不过尚属轻微。一方面，由于银行贷款利率一直处于不断波动状态比较难把握，所以普通购房者更加关注的是房价的涨跌。另一方面多数房地产项目个贷均被指定了贷款银行，购房者自主选择的余地有限。还有市场上看涨后市的情况比较浓，市场预期良好，目前已经存在轻微恐慌入市的情况，因此贷款利率优惠的多少已经不是买家最关心的事情。