广州房价背后的人口秘密

A.广州房价还能涨吗？

人口迁徙样本：“捞仔”扎根 梦想开花

人物：曾春

生于：1969年

职业：某台资电子厂车间副股长

20多年前，从大西北退伍回来的曾春坐着老式长途汽车离开江西信丰时，满脑袋都是到广州捡钱的想法。可是，当客车半夜停在番禺市桥沙头村口的时候，曾春倒吸一口冷气，四周黑乎乎的，和老家几乎没什么区别。

这一年春天，曾春这个“捞仔”开始在广州混世界，并从此扎根广州。

那一年，曾春的运气不错，还没把口袋里的125元花光，就已经在一家电子厂找到一份工作，从最开始每月200元的工资做起。6年后，曾春收获了爱情，同厂某女工成了他现在的妻子。2006年，曾春在番禺区买了一套80多平方米的房子，总价约20万元。更让曾春高兴的是，儿子小浩可以在广州公立学校读书。2010年，番禺颁发《解决外来务工人员子弟在番禺区接受义务教育暂行办法》，分配给符合条件的外来工子弟，曾春参加积分竞争，最终以114分把儿子顺利送入小学就读。有房子，儿子又能读书，曾春觉得自己已经渐渐融入广州这座开放的大城市。

如今，曾春听粤语完全无障碍，也爱上了广州早茶的一盅两件。对曾春来说，广州不再是异乡。

B.广州房价为何跑输深圳？

人口迁徙样本：精英再战 逐梦人生

人物：王衡生

生于：1971年

职业：某高端定制婚恋机构创始人

“8分钟闪电约会”、“6人晚餐”、“杀人游戏”，这些曾风靡一时的交友活动就是王衡生和他所创立的婚恋定制机构团队所操刀的。鼎盛时期，该机构会员达数万人，下设美食会、英文沙龙、电影沙龙、读书会、运动队等十多个会员自建团队，每周有5-8场活动。

王衡生是湖南人，“上世纪90年代初我到广州时，就在天河区石牌桥租了一间铁皮屋，每到夏天，下班后要先给屋顶喷水，不然热得根本进不了门”，王衡生说，广州是一个开放的城市，给人无限的可能，给了他创业的土壤，他至今对广州这块土地充满了感恩。

目前，王衡生的生意越做越大，在北京、上海、深圳均开设分支机构。高端私人定制的婚恋服务越做越精，入会费不菲，每天打交道的都是“白富美”、“高富帅”。2012年，王衡生把总部移往深圳，自己也在深圳购置了物业，一家人待在深圳的时间比广州多。“迁到深圳，主要是因为这边的市场更大，深圳是一个属于年轻人的城市，高端定制婚恋市场更大。一家人住在深圳，也方便小孩读书，现在我的两个小孩都在香港读小学。”

王衡生说，老家的人至今仍搞不清楚他的职业，觉得他当“红娘”怎能当成这样，觉得怪怪的。对王衡生来说，老家已经是一个有些遥远的地方，“如果有人问我，哪里是我的第二故乡，我肯定回答：广州”。

人口秘密

广州仍为人口净流入高地 楼价长线看涨

北京、上海、深圳、广州位列人口净流入城市的第一梯队，未来仍具有人口红利的空间，可谓站在人口力量高地。业界认为，未来10年，广州楼市仍可享用剩余的人口红利，不会出现消费力枯竭的现象。假如限购、限外政策取消，外来人口对房子的消费力预计将会再度爆发。

广州四成房子被外地人买走

尽管近年来“逃离北上广”的声音不绝于耳，但数据显示，北京、上海、广州的人口依旧呈正向流入趋势。作为广东的省会城市，广州对外地人口的吸引力仍然很大。

中介统计数据显示，目前广州约四成的房子被外地人买走，外地人购房是广州楼市有效增长的市场需求。在外地人购房的年龄分布中，30岁-39岁的买家约占44%，他们不仅购房多，而且是刚需，可见外来人口在广州安家的需求比较突出。分析认为，假如限外政策放松，估计外地人购房的比例可达五成。

每年近30万毕业生留在广州

据了解，中国南方人才市场每年接纳在广州就业的大学毕业生一直稳定在26万-30万人之间，近几年并没有明显波动。

每年近30万人的留穗毕业生，无论是租房还是购房，都是房地产市场主要的刚需客源。一般来说，留在广州如果超过4年的大学生便陆续有购房需求，毕业约8年便会出现购房高峰。“购房后，很多大学生会从集体户口迁出，变成个人户口。”中国南方人才市场主任王世华说，房子对大学毕业生来说是成为新广州人的必经之路。

正是如此，广州楼市仍有源源不断的消费力补充，长线而言，广州楼市拥有看涨的本钱。

人口秘密

对精英吸引力下降 广州房价上涨动力不及深圳

人口布局的重构，推动城市群发展以及房地产需求释放。

据各地国民经济与社会发展统计公报，近5年来，常住人口流入超过100万人的13个城市中，广州与深圳都名列前茅。然而，近几年，广州对外来人口的吸引力开始减弱，尤其对从事新兴产业的年轻人与精英人群的吸纳力不及深圳，有专家认为，这也是市场对深圳和广州楼价持不同预期的深层原因。

一个疯狂 一个平稳

2014年年初，来自江西、在深圳工作的黄先生还在犹豫：到底是在广州买房，还是在深圳买房？由于之前曾经在广州工作多年、公积金也在广州缴纳，黄先生当年三四月间在广州市区看了不少二手房，不过最终还是决定在深圳买房。当年9月，黄先生以总价270万元在深圳市区买入一套80多平方米的二手房，如今这套房子已经升值近200万元。

就在深圳特区2015年房价狂飙时，百余公里外的省城广州却波澜不惊，这就是广深近两年房价差别的写照。虽然2015年12月广州房价同比上涨9.2%，但由于自2014年下半年后广州房价有所下跌，目前广州房价仍没有超越2013年年底2014年上半年的高峰。

数据显示，2009年，深圳与广州的新建商品住宅销售均价分别为15111元/平方米与9346元/平方米，两者的比值为1.61∶1。到2015年，广州一手住宅均价为15154元/平方米，只及深圳33426元/平方米的45%，深圳房价是广州房价的2.2倍。

广州人口增幅放缓

为何广州房价会跑输其他一线城市乃至部分二线城市？有土地资源的原因、供应量的原因、库存压力的原因等，但更关键的是，近年来广州产业结构转型升级不如理想，人口吸纳能力正在减弱。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，他曾经对一线城市人口净流入情况进行调查，结果发现，在2000年-2010年，广州年均人口净流入为23.5万人，但到了2011年-2013年，年均人口净流入数量大幅下降至7.5万人，剔除正常的人口交替，人口净流入几乎停滞，这也是广州房价难以疯狂的重要原因之一。

广州对外来人口吸引力减弱的最有力证据，是四大一线城市的人口增长轨迹。智谷趋势研究中心提供给羊城晚报记者的数据显示，从2000年到2013年，广州常住人口增加30%（包括户籍人口和非户籍但长时间居住此地的人口），而京、沪、深、津4市增长都超过四成（北京、上海还有严格的户籍管制和人口控制政策）。

自2000年后，广州人口增长幅度放缓。从1990年起的10年，广州人口增加了57.8%；在2000年后，广州人口仅增长30%。同期，武汉、杭州、南京、成都常住人口分别增长27%、28.6%、33.7%、27.2%，广州人口增长速率已同其他主要省会城市差别不大，广州在一定程度上已不再是具有全国性影响力的聚集中高端人力资源的“明星城市”，而更接近于普通的区域性中心城市。

广州新兴产业人才流失

如果说，北京、上海对外来就业者最大的吸引力是当地的资源优势的话，广东最大的吸引力是早期对外开放积累的收入优势。长期以来，广州的人均GDP明显领先于全国大多数省会城市，但近年来，其他城市的加速追赶已经开始，广州的平均工资收入已经不再是最高。智联招聘近日发布的《2015年冬季中国雇主需求与白领人才供给报告》显示，全国32个主要城市职位中，北、上、深排名前三，广州以6913元的平均月薪被杭州反超。