合作开发“生”闲置土地 三亚收回土地一级开发权

日前，三亚明确政府不再与企业合作实施新的土地一级开发项目。所谓土地一级开发，是指在土地出让前对土地进行整理投资开发的过程。即由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

在海南建设初期，由于财政基础较薄弱和历史原因，海南曾引进岛外有实力的大型开发商进行土地的整体开发。当时政策规定，开发商最高可享受土地一级开发收益的70%。长期以来，土地一级开发基本都在国有房地产企业手中。

实际上，开发企业对一级开发的收益并不看重，他们想要的是土地二级开发权。取得一级开发权对于企业来说肯定是稳赚不赔的，这些拿到一级开发权的企业只开发一点点或者根本不开发，转身抬高地价把地块分割卖给其他开发商，增加了后来企业的开发成本。

而土地一级开发对于企业来说是一项风险非常大的投资，一块成片的土地开发周期极长，投资规模也十分巨大，即便再有实力的企业也无法大量入资一口气完成开发，从而导致了今天海南市场上巨量土地闲置。

政府与企业合作进行一级开发适用于新的开发区，对于三亚这种已发展成熟的城市来说，此类操作模式是不适宜的。

前不久，三亚市政府与首都机场集团公司就加强临春项目投资开发合作签订协议，以政府和国有大型企业合作经营城市开发的模式，共同推进临春项目建设，打造集居住、休闲度假和生态旅游功能为一体的城市度假生活区。根据2011年12月28日三亚市人民政府批准的控制详细规划方案，项目总规划用地183.4公顷(2751亩)，总规划建筑面积139.2万平方米，人口规模2.8万人，规划范围西至凤凰路，北、东、南分别至虎豹岭、凤凰岭、会岭海拔高程约35米等高线以下用地。

项目目前已完成土地开发713亩，正在推进308.86亩土地开发，从2003年至2014年6月已累计完成投资超过20亿元。