假如阿尔法狗预测中国房价？

　　春节至今，如果突然有一天没了楼市的新闻，购房者极有可能开始怀疑人生了。从暴涨模式到飞行模式，从场外杠杆到监管层摸底，从零首付夭折再到因地施策，楼市演绎的冰与火正左右着购房者心里情绪。

　　目前的中国楼市究竟是为了去库存，还是吹大楼市泡泡？因为无论从房价对收入比、房价对租金比、历史涨幅(投资回报率)，土地总价值等传统标准考量，中国的房价不但高，而且已经高得离谱。特别是中国的上市公司中，有四分之一全年收入不敌一线城市的一套房价。

　　也有人说，一线城市土地稀缺供不应求，虽然一线城市处于世界水平，但房价收入比几乎全球最高，还有一倍的上涨空间。

　　中国的房价究竟何去何从？有趣的是，连诺贝尔经济学家都无法搞定的预测，在中国却遍地都是经济学家、分析师和学者在搞。2013年获得诺贝尔经济学奖的耶鲁大学教授罗伯特席勒，当时就直言中国房地产泡沫十分严重。不幸的是，2013年却是近年来中国房价暴涨最多的一年。

　　相比罗伯特席勒的善意提醒，同年获得诺贝尔经济学奖的芝加哥大学教授彼得汉森就谦逊很多，他在接受媒体采访时坦言，中国的房地产情况非常复杂，他也很难读懂其中的奥秘。

　　的确，中国房地产情况非常复杂，至今有关房价上涨的根源，都没有统一的共识。有货币超发说，也有供给说，还有投资渠道单一说。但可以达成共识的是，这些说法皆构成了房价上涨的因素。

　　既然阿尔法狗(AlphaGo)已直落两局打败了围棋冠军李世石，从某种意义上说明人工智能可替代人类脑力，那么诺贝尔经济学家无法预测的事情，何不妨让阿尔法狗来预测下呢。

　　由于阿尔法狗模仿的是人类脑力神经，根本无需传统的数据模型，也无需各种房价理论指标，阿尔法狗只需copy顶尖楼市专家的思维模式即可得出结果，因此用阿尔法狗来预测下中国房价是件非常有趣的靠谱的事情。尤其中国的房价一直从未跳出“政策市”的怪圈，同时匪夷所思的还有中国人强烈的购房欲望。

　　综合这些因素，阿尔法狗最终得出的结果可能要令人大失所望，极有可能出现报错。也许说不定阿尔法狗会自行断路，选择自杀。因为即便所谓的顶尖楼市专家无法统一的思维模式也会出现相互冲突，无法共识、相互矛盾的猜测只能导致阿尔法狗抓狂。

　　我们不妨来举几个容易理解的例子。由于顶尖楼市专家判断房价的依据离不开传统理论或者影响楼市的核心指标，因此我们就以这些指标为例。

　　收入比与购买力的矛盾：面对一套房子上千万，如果你怀疑中国购房者的购房能力势必会打脸。因为在中国购房能力的指标并不局限于购房者本身的资产及工资收入。且不论场外引发的加杠杆现象，中国购房者绝大多数的购买能力是一个家族或者两个家族组成。也就是说一个人只有3000块钱收入并不等于这个人买不起几百万的房子。

　　令人匪夷所思的是，当他们可以凑足首付的前提下，他们的月供能力又是如何保障的？比如1000万的房子，首付300万，向银行贷款700万(30年最常期限)，那么按照银行贷款的要求工资必须是月供的2.1倍，照此计算，购房者的每月工资至少要超过7.8万。当这些购房者的年薪达到百万，他们会为了一套房子连夜去拿着被单去排队吗？恐怕这是笑话。

　　政府想加杠杆与银行不良资产升高的矛盾：周小川称，个人住房加杠杆逻辑是对的。但是实际上以首付贷为代表的场外杠杆已然人为地提高了杠杆数倍。两三千万的房价，门槛只需两百万即可，杠杆却被放大10倍以上。还有加杠杆的空间，极限无疑就是零首付。

　　零首付为何行不通，抛开法律道德风险，对银行是致命一击，也是对开发商的致命一击。因为相当于打掉了开发商的资金链。一般情况下，银行只会在开发商将主体结构完成或者封顶之后，银行才给开发商放贷款。也就是说开发商在开发过程中是需要自有资金垫付的，零首付之下，大部分启动资金来源也就终结了。

　　从银行信贷的角度来看，众所周知，目前个人、企业想在银行借贷，征信报告是一项硬性约束，各个银行对其有着极为苛刻的要求。有的需要看5年，有的需要3年，稍微宽松的则为2年。这种差异化贷款条件实际上是对银行不良资产增加而收缩的结果。因为理论上没有一家银行愿意用征信报告将贷款人拒之门外。

　　购房者买涨不买跌的矛盾。之所以一线城市房价狂飙，而三四线城市被打入冰窖，无疑是买涨不买跌的逻辑使然，其具体表现为越稀缺越值得购买。既然如此，那为何一线城市的房价涨幅也不均衡，或者说为何北京没有成为本轮房价的领头羊。

　　要知道，北京是目前限购最为苛刻的城市，外地户籍需要连续缴纳5年的社保，广州3年，上海2年，深圳则为1年。而实际结果则是深圳、上海成为领头羊。或者换个逻辑理解，库存压顶的沈阳，倒不如学一线城市制造稀缺性，以限购手段化解库存，而不是去大尺度尝试零首付。

　　上述所列只是当前中国房价复杂面目的冰山一角。不同于阿尔法狗模拟人类神经元唯一目的就是打败围棋冠军，中国楼市的自相矛盾及利益驱使下的专家各坏鬼胎，预测房价就好比金庸武打小说里的老顽童，左手打右手，或者右手打左手，稍有不慎就将阿尔法狗报废。