房价暴涨“真凶”被抓！两会透露房价4大信号看不懂亏大了

周小川指出，找另外一方面借了一部分钱说这是首付，剩下再去借，整个借款和自有资本的比例实际上就变了，另外未来偿还的能力实际也变了，以后月供不光要还银行的钱，还要先还首付贷。

周小川：从全国看，房地产仍面临较大去库存压力

房价现在是一个价格出现很大分化的阶段，但也有时候房价的分化不那么明显，毕竟中国是个非常大的国家，各个地方各个城市非常不一样，所以出现了很大的分化。

从总量政策和宏观审慎政策来讲，从全国总的平均来看，房地产仍旧面临着比较大的去库存压力。

去年建成未销售的房屋面积是7亿多平方米，比2014年增长了15%多一些，因此房地产有关金融方面的政策还是要考虑金融总量上的状况。与此同时，一二线城市价格上涨比较猛，也引起了大家很大的关注，人民银行历来主张，像中国这么大的国家，在价格出现分化的情况下要更好地发挥城市一级对于每一个城市房地产形势的判断，以及能够提供的有关政策的指导。这是一个方面。另外也强调商业银行要作出自己的判断，不仅是要了解客户的偿付能力、金融风险，同时要使政策适应不同地方的变化，来考虑住房信贷的可行性和所面临的风险，对他们进行评估。

刚才提到有一些P2P平台对于首付进行贷款，首先是他们是否有资质做这项贷款，有很多问题，按理说他要从事某项业务应该查询是否按照规矩申请有关资格、符合资质，像资本要求等规章制度。再就是他的资金来源是什么，如果动用了其他一部分人委托的资金，是否和人家真正说清楚了，是否会给出资方带来巨大的风险，这是应该清楚的。

此外，对于银行来讲，银行有时候是掌握首付比，但是正规的银行内部的用语是LTV，就是贷款比抵押品的价值，判断这个价值的时候，它是要对抵押房地产的财产要进行价值评估的，而不是像现在网上说的，只要伪造一个交易价格就可以拿到交易价格去做贷款了。

另外银行还有一个政策叫KYC，你必须了解你的客户，客户的首付不能是借的，你找另外一方面借了一部分钱说这是首付，剩下再去借，整个借款和自有资本的比例实际上就变了，另外未来偿还的能力实际也变了，以后月供不光要还银行的钱，还要先还首付贷。从银行角度来讲，如果没有对你的客户做到足够的了解，你也承担了过大的风险，从银行内部管理来讲，也是操作有错误的。

央行副行长：“首付贷”属于违法从事金融业务

潘功胜：刚才周行长已经说得很全面了，包括P2P平台在内的房地产市场的场外配资，包括房地产中介结构和房地产开发企业利用互联网金融平台所从事场外配资，也包括房地产开发企业、房地产中介机构和P2P为主体的互联网金融企业相结合，从事场外配资业务。

人民银行在这个问题上的态度是非常明确的，一是房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质，是违法从事金融业务，而且这里面还存在着自我融资、自我担保、搞资金池的现象。

二是房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业或者与P2P平台合作开展的金融业务，所提供的首付贷的产品不仅加大了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，增加了金融风险，同时也增加了房地产市场的风险。

我们会与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务开始进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。这是第一个我想补充的。

第二个问题，正如刚才周行长所说，现在全国的房地产市场形势概括起来说是总量过剩、区域分化、容量过多，7.2亿平米的库存，70%是分布在三四线城市，所以对于住房信贷政策来说，必须与全国房地产的形势相匹配。

去年所进行的住房信贷政策调整上，基本上体现了这样几个原则：一是因地施策，包括北京、上海这几个一线城市，去年在调整的时候都是按照原有的政策，必须执行原有的政策。二是市场自律，商业银行自主决策。三是住房金融的宏观审慎管理。这是住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调。

目前房地产市场的情况，现在商业银行的房地产贷款、个人住房贷款占整个贷款的比例大概是14%，不良贷款比例是0.38%，整个银行业的不良贷款比例大概是1.7%左右，个人住房贷款不良贷款水平远远低于整体银行业的不良贷款水平。目前首付比的情况来看，现在即便按照调整以后的20%最低的首付比，和国际上横向比较来说，仍然是比较审慎的标准。在实际数字看，1月份首套房的首付比普遍在35%以上，二套房实际首付比在40%以上。这几个数字供大家参考。

首付贷，“真凶”还是替罪羊？

目前房地产交易市场，三成购房者是借助中介公司杠杆完成购房。整个中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。更有业内人士称，目前场外配资中有50%的居民是连环房屋连环成交，占到整个房地产配资的半壁江山。

随着更多首付贷案例的曝光，以及众多舆论的口诛笔伐，首付贷似乎都快被认定为此轮一线城市房价快速上涨的“真凶”，购房者借助“加杠杆”的手段，使得控制楼市过度杠杆的“防火墙”被轻易突破，也使得楼市的风险被迅速放大。

那么，首付贷在这轮房价上涨潮中究竟扮演了什么角色呢？叫停首付贷，就能控制房价上涨步伐以及化解市场风险吗？

楼市的“场外配资”要刹车了

从目前情况来看，曾风行一时的首付贷被“刹车”已经是板上钉钉。

包括央行、银监会在内的金融监管部门，正密切关注部分地区房地产行业融资风险，计划推出措施，打击发放贷款作为房屋贷款首付的行为。

北京市金融工作局正指导北京市网贷协会摸底涉嫌高杠杆房贷情况，目前通过监测预警平台查控风险，据相关知情人士透露，近期也和北京市住建委约谈了此前曾因金融业务而陷入风波的中介机构。北京地区一家P2P平台相关负责人表示，他们确实了解到近期金融工作局和住建委也在挨个排查相关平台。

此外，深圳市金融办3月4日下发了一份防范房地产行业金融风险的函，其中提到，“现针对深圳房地产市场交易过热，银行、P2P、小贷公司等机构相继参与“首付贷”、高杠杆放贷、放大金融风险的现状，研究如何防范金融风险，要求互联网金融协会和小贷协会，对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查，梳理出产品模式和涉及金额。知情人士透露，在大致摸清深圳楼市的隐性杠杆情况后，深圳领导层将召集会议商讨具体监管思路，并权衡如何进一步防范风险的具体做法。

从目前情况来看，此前北京、深圳等地部分中介与银行、小贷、担保公司等合作开展首付贷业务合作已全面暂停。

首付贷确实是此轮房价上涨的帮凶

首付贷作为最近几年在房地产行业兴起的一种新的金融衍生品，在一定程度上确实是一种金融创新。但其过高的杠杆比例，以及所带来的潜在风险，往往不被人所重视。

楼市去杠杆，显然是为了防止楼市配资重蹈去年股市配资的“覆辙”。房贷的风险不可忽视，房贷衍生品与股市不一样。股市变现能力强，而房贷变现能力差，周期长。在长达几十年的月供周期中，一定会再遇到利率上调等风险。

首付贷虽然使得购房人零首付就可以买房，但同时购房款全部是需要还本付息的债务性借贷资金。其购房后接下来的负担之重可想而知。利率一旦上调或者购房人收入一旦不稳定，将可能出现断供风险。这些风险最终还是贷款的银行与购买首付贷产品的投资者买单。

从这些风险来看，首付贷引起金融监管部门的关注，并计划推出相关政策措施，进一步加强此类贷款的监管，防控此类风险发生的行为无疑是正确的。

但随着本轮京沪深三地房价不同程度的上涨，首付贷往往被认为起到了推波助澜的作用，无疑是背上了房价上涨“真凶”骂名的主因。事实上，本轮京沪深三地房价上涨存在多种因素，但不应该把首付贷归结为房价上涨的真凶，充其量只是“帮凶”之一。

一线房价上涨的“真凶”：货币信贷政策的宽松

京沪深作为国际型大都市，其房价上涨受多重因素影响。从2月份楼市出台个人住房贷款政策和降税新政，但一线城市只能“有限”享受其中的政策红利来看，管理层显然已经意识到近期一线城市房价飙涨的问题。

但一线城市房价为什么还涨？主要原因还是归结于货币政策和信贷政策的宽松。