中金火线辣评上海楼市新政，一线城市房价或短期见顶

上海地产调控“靴子落地”，新政策效果如何？又将对其他一线城市起到怎样的影响，中金房地产分析师宁静鞭分析如下：

3月25日上午上海市政府召开新闻发布会，宣布新一轮调控措施，具体有：1、非本市户籍，购房资格2年变5年；2、二套房首付50%（普通），首付70%（非普通）； 3、严禁首付贷、过桥贷。我们评论如下：

1）如何看政策？尽在预期之中，调控靴子落地；因城制宜，未来还有深圳。就我们路演的反馈，上海调控传闻自3月以来一直成为市场关注焦点，也压制了地产股在强基本面情况下的股价表现；而此次调控细则之中，外地人购房社保“2改5”，认贷不认房改为认房又认贷，二套房普通住房50%首付、非普通70%首付均与市场之前预期一致，属于地产股调控预期的“靴子落地”。至于政策的导向，我们还是坚持认为全国“去库存”大背景并未改变，此次上海调控只是在过去半年房价涨幅偏高背景下的“因城施策，因地制宜”，短期内还有深圳等房价涨幅过快的城市有调控风险，具体措施则以管住炒房/投机需求等方面为出发点，并不会伤及刚需。

2） 效果怎么样？成交由“疯牛”变“震荡”，一线城市房价或短期见顶，郊区楼盘影响更大。具体到三条细则对于市场产生的效果，1/外地限购升级对成交有5%-10%的小幅负面影响：如果参考北京2011年2月16日的影响，2011年北京限购升级之后，二手房率先转冷，成交较前期降幅约50%，新房成交降幅30%，但如果同比2011年同期未执行严格限购的上海，限购带来的额外影响大约仅有5%-10%；房价方面，刚需置业为主的郊区性楼盘影响更高，比如北京通州在2011年限购升级之后5个月新房成交均价下降了约10%~15%；2/二套房首付提升影响改善需求（估计占总成交比重也在5%-10%）。

二套房以“认房又认贷”的形式，重新回到50%首付，使得拥有1套房再进行改善购买（同时拥有2套住房）需求将大幅萎缩，上海新房90-140平米面积段成交占比40%~45%，140平米以上占比20%~25%，考虑到“卖一买一”的置换改善需求大约占市场总成交的50%左右，此次二套房收紧预计也将影响占总成交5%~10%左右的改善需求释放;3/严查首付贷预计影响<5%的投机需求，我们估计上海的首付贷比例并不高，市场主要需求还是刚需及改善需求。综合而言，上海政策收紧之下，我们预计上海新房成交将在未来三个月走弱，一线城市房价或短期见顶，郊区楼盘影响更大。

3） 投资建议：从关注政策回归到基本面，A股地产股未来上行空间重点看销售表现。回到股票表现上，我们看到地产股年初至今跑平大盘，但3月在基本面超预期情况下依然跑输大盘，主要是一线城市政策调控预期压制所致，往前看，随着上海、深圳等地政策调控靴子逐步落地，地产股将回归基本面主线，地产股2季度机会主要来自于预期差，个股呈现分化行情。

目前中金覆盖A股地产股平均P/E约12倍，NAV折让5%，已经在较大程度反映一线城市调控风险；而通胀上行前期，A股地产仍有较好表现。我们短期继续看好地产股个股表现：招商蛇口（推荐）、世联行（推荐）、首开股份、华发股份、华夏幸福（未覆盖）、浦东金桥、陆家嘴、中洲控股（未覆盖），上实发展（未覆盖）等。