专家：稳定房价需更多元优质投资标的

营改增的靴子终于落地。

根据3月24日财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人购买不足两年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税，个人将购买两年以上（含两年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

对北上广深四市，个人将购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买两年以上（含两年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买两年以上（含两年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

对一线城市和其他城市的分类调控，这样的思路并不出人意料。近几个月来，国内一线城市房价的攀升速度已经让业内外人士高呼“看不懂”，开发商捂盘惜售、二手房卖方单日内坐地跳涨“50万元”等新闻时常见诸媒体报端。而在价格激增的同时，销量却毫不含糊。根据易居研究院报告，截至2016年2月底，35个城市新建商品住宅库存总量为25269万平方米，环比减少2.3%，同比减少6.9%。库存规模已连续5个月环比下跌，连续7个月同比下跌。

不仅如此，这股热潮也渐渐吹向三线城市。今年2月份，三线城市房价实现自2014年4月份以来首次环比上涨。而统计局调查的70个大中城市中，有25个三线城市房价上升，占到样本中三线城市总数的71%。与此同时，30个城市的商品房成交数据显示，今年3月份前两周二线与三线城市成交量同比增速分别飙升了131%和68%，增速为2012年以来最高水平。

当然，楼市回暖得益于此前一系列利好政策的推动，在当前经济下行压力渐增的背景下释放出了积极信号。但由此引出了一个问题：为什么在经济整体增速下行的情况下，“回暖信号”首先出现在楼市？

特别是一线城市，房价上升的速度似乎很难用传统指标来解释。国泰君安固定收益部研究总监周文渊的文章中曾提到，北京、深圳、上海房价需要当地普通家庭25年年收入才能负担，如果再考虑贷款购房者的银行利息成本，房价收入比可能会更高；而一线城市的租房回报率却严重偏低，目前深圳租售比为1.8%，上海、北京为2.1%。

其实，尽管这种个别资产价格的非理性攀升和经济下行压力加大看起来充满矛盾，但却是近年来国际、国内市场格局的真实写照。从2013年创业板牛市到2014年年末开始的全面牛市，再到2014年、2015年的债券牛市以及今年春节前后一线房地产市场出现的暴涨似乎说明，在其他商品保持温和上涨甚至微幅下跌的情况下，总有产品能够独领风骚。

这也并非新鲜事。资本的逐利性决定了其总向高回报率处跑。从此前大宗商品、黄金、甚至船舶等产品价格的陡起陡落，到现在资本价格的骤增骤减，莫不如是。

具体来说，人们倾向于将资金投入所谓的高回报资产。而房地产，特别是一线城市的房地产作为十多年来中国最稳定攀升的标的，成为资本追逐的对象不足为奇。目前，政府通过一系列利好政策去库存，释放刚性住房需求的政策本意是好的，但是严格排除掉投资乃至投机性购房者却不那么容易。

当然，2014年进入调整期的楼市让更多的人开始质疑房价只涨不跌的“传奇”，而近几日骤然严苛的一线城市楼市“去火”大招更让很多观望和犹豫的准购房者觉得迷茫。但是他们真正面临的问题是，对于刚需购房者而言，无论是碍于传统观念也好，还是奔波于换租的痛苦也罢，近期买房的决策有无松动的可能？又或者，对于已有固定自住房的人而言，辛辛苦苦挣来的钱，除了房地产，还有什么相对可靠而高回报的投资标的？