房地产行业:地产三重器系列研究之房价比较篇(四),6大角度看房价泡沫

在一线城市房价同比上涨超过70%、且在2个月内实现部分楼盘30%以上的上涨之后,市场对于一线城市的房价开始有了新的思考,特别集中在北京、上海、深圳的房价是否存在泡沫这个问题上。同时,二线城市开始出现销售躁动,对于房地产行业是否就此复苏进入新一轮的拿地、开工、销售的周期,也出现了一定的预期。 究竟是不是泡沫?6个角度看中国之于全球。

从GDP和M2占比角度,无法推断出整个行业存在泡沫

我们测算2015年年底,城镇存量商品住房价值为125万亿元,占GDP比重为184%,占M2比重为90%。从住宅价值/GDP和住宅价值/M2这两个指标来看,住宅价值/GDP处于17年以来的稳态水平,而住宅价值/M2则处于趋势下行通道,所以,无法通过此指标的时间序列去证明房地产市场的现状,特别是对于住宅价值/GDP来说。

中国家庭不动产占比63%,高于发达国家和全球平均

根据瑞士信贷的全球财富报告,截至2015年,中国成年人的人均财富值为2.3万美元,非金融资产占比55%,且持续稳定在这一水平,故也没有看到明显的泡沫情况。我们按照自己测算的住房存量价值进行调整,则不动产占比提升至63%,这一比例高于发达国家、也高于全球平均。

全球城市房价TOP20,中国为唯一发展中国家入选,一线城市存在涨幅过快

2016年最新全球城市市中心房价前20排名中,中国内地有3座城市入围,包括深圳、北京、上海。相比于其他入选城市,只有中国为发展中国家,且离其他发达城市如纽约、东京等仅有30%~50%的差距,由于一线城市价格上涨主要来自于去年下半年以来,所以确实存在短期上涨过快。

中国地产周期未曾真正熊过,要看拐点需要外部刺激

中国房价周期仅仅出现过多次2~3年的小周期,上一次高峰是在2013年2月,真正意义的房价下行还从来没有出现过,而这需要同时满足价格绝对高、存在外部刺激因素这两个条件。至于首付贷作为刺激因素,我们在此前的报告《从房贷首付到首付贷》已经提到,这是加速器,但不是决定因素,当前房价上涨仍然是货币超发引起。

租金低导致住房成为无分红的投资市场,租售比指标失效

中国一线城市租金回报率均在2%左右,随着当前房价的进一步上涨,使得租金回报率进一步降低。由于租金更多的和收入挂钩,导致租金上涨幅度低于房价上涨幅度,低租金回报率也就使得当前的房地产市场成为了投资市场,租售比指标本身也失效。

不是一线城市人口占比低,而是中国城市群面积太大、开发强度低

中国一线城市总计占全国人口比重约5%,远低于海外其他城市,一方面是中国城市的土地开发强度低,导致实际人口密度已经达到世界最高水平,同时,城市群建设相对落后,所以和海外如大纽约、东京圈进行对比的京津冀、长三角、珠三角尽管在人口上已经达到相当的水平,但城市建设水平差异巨大。