施永青：楼价与购买力关系复杂

主张政府应采取措施遏抑楼价的一项主要理据，是楼价已与购买力脱节。这种说法自相矛盾，楼价如果与购买力脱节，理应没有人买得起才是，为何楼市依然交投旺盛，而且价位节节上升(指在政府采取干预措施前)?

于是，有人指这是大量炒家入市所导致的;为此，政府于两年前向短期转让的炒卖行为征收15%的额外印花税;炒家很快在市场上销声匿迹，但楼价依然升个不停。

于是又有人指这是大量内地买家来港投资造成的，于是政府又引入买家印花税，专门针对非港人的外来买家，但楼价的升势依然未阻。

于是，人们又把矛头指向那些本地投资者，认为有些人已有楼住，还要买第二间楼，抢走了用家买楼的机会，要连这种行为也加以惩罚。政府于是向第二次置业的人士征收双倍印花税，然而，楼市仍在高位徘徊，没有明显向下调整。

照道理，在这么多不同形式的印花税的遏抑下，楼市中大部分非自用的买家都不会入市，余下来的基本上都是真正的用家，而他们竟一样买得起。这说明甚么呢?这表示：即便没有炒家与内地投资者，用家中仍有一部分可以有足够的购买力去支撑楼市。因此，不能说楼价与购买力脱节。

现实是现时楼价仍有用家买得起，否则市场上何来成交?只不过并非所有人都买得起。这在每年只有一万多、二万个私楼的社会是正常的。香港还有四成多住户未有买楼，共有一百多万个家庭都想有机会买得起楼。如果供应只有二万个，该如何分配呢?如果用市场机制去分配，就该由这一百多万户中购买力最强的先买。因此，楼价反映的是这批能力强的人的购买力，不用反映所有未买楼的人的购买力。

香港楼价不断上升，反映社会上有人向上流动，每年都有新的一批人达到负担得起楼价的能力。只要达资格的人多过供应量，楼价就会进一步上升，以筛选哪一部分人有资格先买。

如果某年经济不景，新达到有资格买楼的人少于该年的供应量，那楼价就得下跌，否则供应量就无法全部消化。香港的空置率低，每年的新盘大部分都卖得出，反映楼价未有与购买力脱节。

社会上有一部分意见认为，政府有责任把楼价压到大部分人都买得起的水平，这根本不切实际。若果这么多人都买得起，那这么少的供应该卖给谁好呢?

居屋是用抽签的方法，如果私屋也用抽签的方法来分配，那赚钱赚得多也没有用。人们便会失去努力工作求上进的动力。届时，人人只能寄望政客能为他们制定出一些对他们有利的分配措施，而没法透过自己的努力去争取更好的生活。这不是香港人最想看到的景况。