深圳房价增速创历史新高 供给侧调控来治本

今年春节过后，部分城市出现房价上涨过快现象。为促进房地产市场平稳运行，这些城市主动采取调控措施，比如实行严格的限购、规范房地产金融等相关政策。近日，本报记者深入江苏南京和苏州、广东深圳等地调研，了解当地调控措施的实施情况、市场参与者等多方反应和效果。

2015年，深圳房价涨幅突飞猛进，新房成交量达66450套，同比增长近六成，相当于每天卖出182套新房、6.1亿元。而二手房也以126899套、1060.78万平方米的成交套数和面积双创新高，较2014年分别上涨121.7%和117.7%。投资购房、杠杆入市引起的市场不确定性风险引起各界关注，人们对深圳的高房价对城市发展和百姓生活的影响深感担忧。

房价增速创历史新高

——受政策和降息降准的信贷环境影响，深圳新房成交活跃，2015年全年成交价、成交量和供应量三项指标均创下历史新高

因家庭成员增多，家住深圳龙岗区的康雅静女士一直在考虑换房。可令她吃惊的是，在同一小区内，140平方米的房子已从2015年10月的500多万元猛涨到现在的700多万元，骤增的200万元房款让她不得不推后换房计划。康雅静的经历并非个案。短短几个月里，深圳房价持续暴涨，使得一些房主宁愿付违约金也不愿卖房，甚至有个别购房者与房主因为违约打官司。

事实上，深圳楼市在过去一年多时间里经历着有史以来最疯狂的一轮上涨行情。数据显示，自2014年“930政策”实施至今，深圳房价上涨已持续超过16个月。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，2015年深圳新建住宅价格32898元/平方米，为历史最高值，同比涨幅37.2%；新房成交66450套，同比增长58.7%；成交金额2225.8亿元，同比暴增130.4%。受政策和降息降准的信贷环境影响，深圳新房成交活跃，全年成交价、成交量和供应量三项指标均创下历史新高。

进入2016年，深圳的房价依然没有停止增长的脚步。根据有关数据，截至2016年3月26日，深圳市新建商品住房批准预售91.12万平方米、9124套，面积同比增长12.6%；新建商品住房成交152.53万平方米、14769套，面积同比增长17.7%；二手住房成交294.33万平方米、36451套，面积同比增长78.2%。此外，今年1月，新建商品住房均价为46515元/平方米，2月为48095元/平方米，3月为48112元/平方米，房地产市场继续保持高位运行，房价继续快速增长。

深圳市房地产研究中心主任王锋指出，目前深圳商品住房库存消化周期为6.9个月，而住房库存消化周期在12个月左右为正常状态，显然深圳的住房市场供求关系处于紧张状态。

深圳房价上涨速度为何如此之快？房市交易为何持续高烧难退？业内人士表示，这与深圳的城市特点不无关系。深圳作为改革开放前沿，发展速度很快，人口扎堆，但是因为靠海，土地面积有限，近几年土地供应更是持续缩减。一组数据显示，与全国人均土地面积7259平方米相比，深圳人均土地面积185平方米，仅是全国人均土地面积的2.5%，人均住宅面积则只有28平方米。土地资源稀缺，加上政府规划又配备生态绿地97439公顷，占深圳总面积的48.8%，一系列客观的土地要素成为深圳房价高的基础原因。数据显示，深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里，但现在已使用940平方公里。这意味着，未来5年深圳只有36平方公里的新增建设用地，每年仅7平方公里。因为新增土地少，深圳这座中国最年轻的城市早早就走上了城市更新的道路。记者注意到，在今年深圳可供销售的102个新楼盘中，有55个为城市更新项目，占比高达58%。但由于城市更新项目在房价看涨的趋势下难度也越来越大，因拆迁矛盾加剧导致周期长、成本高，不确定性也急剧上升。

而从人口结构来看，截至2015年末，深圳25岁至35岁人口比例为36.85%，而上海为22.35%。这显示出，深圳潜在购房人群庞大，而每年的新增人口也由于金融等行业的集聚，具有较强的购买力。加上供求关系方面深圳未来可供开发的土地有限，人口增长的速度远远超过建房的体量，只能够靠存量房来解决，故深圳二手房市场同样表现活跃。

投资购房带来市场风险

——除了“刚需”之外，市场上的投资性购房、中介人员参与炒房、“首付贷”等助推房价上涨，同时也留下了潜在风险

深圳房价一路领跑，除了独有的城市特点，业界普遍认为与投资投机客入市难脱干系，市场也存在炒作因素。记者注意到，自去年以来，深圳购房者利用“首付贷”产品进行配资加大购房贷款，乃至通过“众筹”方式入市炒房的个案屡见报道。有资深炒房客称，去年年底，深圳楼市暴涨与部分资产管理公司和众多炒房资金涌入有关，但现在许多普通工薪阶层的“刚需”则通过各种手段“接棒”。

在深圳已有一套住房的王女士就加入到合伙买房的队伍。2015年底，她和朋友两人各出50万元首付买了一套房，两人共同承担月供。“将来如果涨得多，我们就考虑卖，如果价格一般，就长期持有。”据王女士介绍，在深圳不乏众筹买房、合伙炒房的人。这些人在凑齐房子首付后会签订一份合约，以其中一人的名义买房，约定房价上涨到某个点时抛售，获利按出资比例分成。而在深圳业界，中介人员炒房则已是公开的秘密。

在房价高增长的惯性里，不少购房者在房产投资路上越走越远。数据显示，截至2015年末，深圳个人住房贷款余额在7000亿元以上，比北京、上海和广州均要高，平均贷款超过6成，新发放个人住房贷款较上一年增加了2.3倍。王锋指出，深圳2015年住房贷款余额增幅较大，与投资投机入场较多不无关系。他认为，“首付贷”等的兴起使得部分支付能力较弱的购房者进入市场，助推了市场快速上升。

“据我们调研，投资性购房的比例较此前的20%上升到去年底的40%，甚至更高；新进入市场的投资客呈现收入不稳定、支付能力不足、跟风炒作等特征，这是去年四季度二手住房价格比三季度上涨20%，新房均价由此前3.5万元上涨到4万元以上的主要因素，也是市场存在很大不确定风险，楼市泡沫与危机泛起的重要因素。”王锋分析称。

针对近期市场快速上升、部分人群利用杠杆投机炒作，冲击合理的住房需求，推升房价的情况，今年3月，深圳市金融监管机构开展了房地产首付贷与众筹买房摸底排查，旨在降低楼市不合理杠杆，稳定市场，保障楼市长期平稳健康发展。王锋表示，为合理控制金融风险，降低投资投机的杠杆率，有必要进一步完善深圳市差别化的信贷政策。