最全解读：上海房价疯涨背后惊天秘密

　　上海房价暴涨背后，一直隐藏着不可告人的秘密，这个残酷的真相许多人都不明白。

　　2016年3月25日，史上最严厉的上海“沪九条”，为应对金融泡沫与货币超发的杠杆加杠杆危机。深圳是这轮房价率先上涨的城市，更是领涨全国房价的带头大哥，二哥就是上海。

　　作为国际大都市是上海，过去几年一直同香港、深圳这二座中国的国际大都市，在金融中心、资本中心、创新中心的地位争夺。上海在十三五规划中提出，确保如期基本建成"四个中心"和社会主义现代化国际大都市，而且新提出：形成具有全球影响力的科技创新中心基本框架。也即“五个中心”：经济中心、金融中心、航运中心、贸易中心、科创中心。

　　即使是面对着调控，2016年3月上海房价又是一个新高度。

　　因为控制，房价会继续上涨，2016年1月份上海商品住宅销售2.1万套，创下历史最高纪录，房价也同样创了1月新高。

　　2015年上海市纯商品住宅销售均价32001元/平方米，同比上涨17.6%。从近十年房价变化趋势看，上海房价一直处于上涨状态，从2006年的9472元/平方米，攀升至2015年的32001元/平方米，涨幅近338%。

　　进入2016年以来，为去房地产库存，国家出台了众多利好政策。北京、上海、深圳等一线城市房地产市场进入“发烧模式”。其中，一线城市及热点二线城市的房价快速上涨，多数三四线城市价格则比较稳定。 这轮上海房价暴涨背后，一直隐藏着不可告人的秘密，这个残酷的真相许多人都不明白。因为导致上海房价暴涨的根源在于供求两端与货币超发及人口结构分裂、地价疯涨、产品豪宅化、人口增长、经济增长、房地产收入。

　　其一是上海商品住宅供应量

　　自2006年以来的10年时间，累计批准上市182.8万套商品住宅，累计销售178.5万套，余量仅4.3万套，其中还包括别墅和商办类公寓。按照年均销售17.8万套计算，仅够3个月销售的量。

　　其二是上海可建住宅面积供应不足

　　上海近十年成交住宅用地规划可建住宅面积1.42亿平米，平均每年1420万平米，按照年销售17.8万套，套均80平米，刚好需要1420万平米。显而易见，可建的基本上都卖了，当然供不应求。

　　其三是上海住宅库存不足

　　与多数商品价格形成机制相似，房价主要由供求关系决定。截止2015年年底，上海市新建纯商品住宅库存总量为1071万平方米，同比2014年12月的历史高点，下降19%。不过仍偏高一点，还没回到2013年水平：低于1000万平米。估计2016年二季度就能降到1000万平米以下。2015年12月份，上海市新建纯商品住宅存销比为8.3，也即8个多月就能把现有库存消化掉，相比2014年9月的18个月，已经大幅下降。数据显示，2016年2月份北上广深4个一线城市新建商品住宅库存量分别为910、937、878和394万平方米。环比增幅分别为-5%、-6%、-2%和-5%，同比增幅分别为-12%、-27%、-11%和-3%，4个城市新建商品住宅库存量环比和同比均出现下滑。上海表现最突出，回到2013年楼市繁荣期水平。

　　其四是上海住宅土地供应不足

　　上海缺少建设用地。上海市要控制开发强度，土地受到控制，2020年要守住3185平方公里的建设用地红线，现在已经用了3124平方公里，余量只有61平方公里，这是上海市建成区面积的上限。上海2003-2007年住宅平均供地1797万平米/年，2008-2015年住宅平均供地732万平米/年，减少了一大半，即便是未来5年按照732万平米/年继续出让，也只能出让36.6平方公里，剩余部分用于道路、工业、商业等余量甚少。达到61平方公里的上限，上海就不再有新增土地供应，只能靠城市更新也就是拆迁改造获得新的土地供应，显然土地成本还会更高。

　　上海农用地占上海市城市总面积的49.8%，总播种面积也有3589平方公里(2014年)，农用地大家都懂得，土地红线。当然，这也与政府希望提高市中心区的土地产出效率、降低经济活动信息交流的边际成本、缓解大城市病有关，郊区土地就受到了控制。

　　其实，上海控制建成区的根本目标还是控制超大城市的人口规模，通过提高房价和企业生产成本的挤出效应，达到减缓人口流入的目标。上海也确实向着这个目标迈进，上海在2000年至2010年，常住人口净增长年均64.2万人，2011-2014年年均增长了30.7万人，下降明显，其中2014年仅新增10.5万人。上海依然要继续贯彻控制住房供应的政策，因此，上海在限购、首付比例等方面都没有放松，也不会放松，直到上海人口增长完全受控。

　　其五是上海地价暴涨

　　上海房价一直是震荡上行，去年12月均价达到2.7万元/平米，比前年12月的2.1万元/平米上涨了28.5%。房价上行的关键要素之一还是地价推动，上海近两年的楼面地价均在1万元/平米以上，相比2013年的6643元/平米上涨了54%。

　　上海地价从2006年的2124元/平方米，上涨到2015年的8499元/平方米，增长了正好3倍，略低于房价的累计涨幅。但近三年涨幅远大于房价。比如，2015年上海土地成交均价为8499元/平方米，同增长53.4%，这一涨幅，远大于17.6%的房价涨幅。

　　其六是上海产品豪宅化

　　2015年上海推出31块地王，或者是楼面地价高于3.4万元/平米，或者是溢价率高于46%，这些地王项目只能做豪宅，豪宅一方面拉升了房价，另一方面挤占了普通商品房供应，间接推高了房价。2015年上海1000万元以上豪宅销售7982套，比过去几年都翻了一倍不止，平均单价达到6.7万元/平米，而2014年底还只是6.1万元/平米，豪宅价格也是直线上涨的。

　　其七是上海财富增长与收入的上涨

　　其八是上海住房需求旺盛与人口增长