美国楼市呈普涨格局，局部分地区已超次贷危机“爆炸”高点

文／张愎

就在中国房地产市场迎来新年“开门红”的同时，太平洋彼岸的美国房地产市场同样持续升温。

根据近日发布的最新标普/凯斯-席勒房价指数数据，美国20个城市房价在2016年的1月份继续攀升，相比一年前的价格水平，上涨了5.7%，而去年12月份的涨幅为5.6%，这说明目前美国的房地产市场正在加速上涨。从全国范围看，1月份房价也同比上涨了5.4%。

该指数中提到20个美国主要城市，其中俄勒冈州的波特兰市以11.8%的涨幅领跑，分列二三位的西雅图和旧金山则相应上涨了10.7%和10.5%。

从上图不难看出，波特兰市、湾区（旧金山地区）以及西雅图地区的房价水平已陆续超过了次贷危机爆发之前的峰值。

房价上涨是一个社会传染病

在最近的一份报告中，席勒指出，5.7%的涨幅也是2014年7月以来最大涨幅。

2007年时，席勒曾在论文中描写房价上涨引发民众上涨预期心理时称，房地产价格的上涨的反馈机制是一个社会传染病。

根据全国房地产经纪人协会（NAR）的民调数据显示，美国民众一年前认为房价12个月后可上涨2.5%，现在最新的调查发现民众预期房价的涨幅已高达8.2%。

毫无疑问，席勒所谓的“反馈机制”的强化作用正持续扩大。

席勒近日也分析了房价上涨的原因：

首先，需求上升，库存有限，经济学知识告诉我们，需求增长，供求不变，价格会上涨。

其次，贷款利率仍维持较低水平，按揭抵押贷款购房仍很实惠，很多人能够按揭买房，工资增加不仅有助于贷款买房，还有助于推升通胀率。

再次，今年一月份美国股市波动，避险情绪有所升温，一些投资者减持美国股票转向投资房地产，购买房屋增加家庭财富抵消部分股票价格下跌损失。

跟大多数中国人想象所不同的是，美国房地产最火热的城市不是金融中心纽约，也不是政治中心华盛顿，更不是制造业中心芝加哥，而是西海岸的旧金山湾区、西雅图等地。

大家知道美国房价最高的城市是哪个吗？它是高科技云集的创新中心旧金山，这下明白为什么深圳是中国房价最高的城市了吧！

一位不愿意透露姓名的华尔街某分析师在接受秦朔朋友圈采访时告诉记者，这些城市涨幅较大的推动力主要还是硅谷和西雅图充满了所谓的新兴科技资本（tech new money）。

“几个大科技公司，例如脸书、亚马逊还有谷歌等等，这些科技公司的股价走势基本跟这两地的房价正相关。”上述分析人士这样说道。

此外，美国房地产市场也呈现出和中国一样的聚众效应，最好地段、最好学区的房子会更加受到买房人的追逐。

美国房产仍是一个好投资？

美国房价的上涨幅度已经引发了许多经济学家的担忧，他们担心已经有越来越多的美国民众又开始重回“望房莫及”的境地。

全美房地产经纪商协会（NAR）首席经济学家杨恩（Lawrence Yang）称，在考量美国家庭收入和薪资仅微幅增长的情况下，房价飙涨两位数并不健康，这将不利一些潜在购屋者的入市。在当前的美国房市，要用合适的价位找到合适的房产已成了潜在买家的一大困扰。

美国银行一份最新报告则指出，当前全美房价水平距离合理价格已高估了14%，并认为房价很可能进行修正。

“要衡量房价的公允价值，我们通常会将房价与收入趋势做比较。逻辑很简单：一个人所获得的收入越高，他越可能获得房屋。但是，房价有时会跟收入背离，正如我们目前所经历的，也是我们在本世纪初所经历的。”美国银行首席经济学家米歇尔·梅尔（Michelle Meyer）表示。

不过，由于房价上涨的动能和预期心理还在，在真正回档并造成买家缩手之前，美国房价上涨的惯性仍然不变，但或许上涨的空间可能不如民众预期那么大。

数据显示，美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。目前的涨幅水平已经大幅超过历史均值。

席勒则认为，2012年以来美国很多城市房价稳定上涨，近三年多上涨30%以上。目前，美国房地产市场正接近泡沫区域，但并没有处于泡沫区，因此仍有一定价格运行区间。

（本文不构成投资决策依据，投资有风险，入市需谨慎。）???

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