房地产行业:核心城市房价长期上行,调控仅有短期影响

事件:近期上海、深圳、廊坊等地都出台地方房地产调控政策,通过多种政策工具调控当地房地产市场。

点评:

政策短期有一定负面影响,不改核心城市基本面长期向上大趋势。最主要两点因素:1、房地产本质是货币现象,而银行由于利率市场化对于按揭贷款偏好大趋势没有改变;2、银行对于按揭的偏好愈加体现在一二线城市的大趋势不变。

利率市场化背景下,银行一定持续增加对于按揭贷款偏好。这一点我们在对比美国、日本、欧洲、加拿大、澳大利亚、马来西亚等主要经济体经济史上都见证了。中国的商业银行也不例外,银行有很强意愿持续增加按揭贷款占总贷款比重。中国政府从全国大格局角度也是如此,未来必然持续增加按揭占总贷款比重。近期一系列金融现象都基本支持这一结论,银行资产荒客观存在,并且是政府要解决的问题。

同样是主要经济体案例表明,资金供给确实可以通过内生循环等效应带来需求释放,金融机构持续给地产需求端加杠杆必然带来基本面大周期上行。中国商业银行按揭加杠杆刚刚开始,中国地产大周期必然未到顶点。

银行偏好按揭主要逻辑是安全,而由于按揭长久期,必然重点在银行认为基本面长期向上区域加杠杆。同时,在政府眼中,银行资产安全重要性是优先于去库存战略的。这一点从商业银行整体在各线城市间不同的按揭利率优惠程度可见一斑。从融360数据来看,之前整体上一线城市按揭利率是优惠幅度最大,二线城市次之,三四线优惠幅度最小。这表明银行资产安全重要性是优先于去库存战略的。政府不会把三四线高库存转化为金融风险。未来银行加杠杆仍然是在一线和二线城市。核心城市基本面长期看好。

投资建议:近期政策面虽然对部分城市房地产市场有所打压,但总体上支持地产去库存基调不变。地产大周期没见顶,小周期内在货币政策宽松阶段,基本面将持续上行。2016年持续看好房地产行情!持续推荐布局核心城市地产股。主要推荐华联控股、泰禾集团、华发股份、格力地产、滨江集团、香江控股、华夏幸福、保利地产、万科A、世联行、三六五网。

风险提示:行业成交回升低于预期