央行住房信贷政策透露的四大信号

5月12日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。

会议最后，刘士余对个人住房贷款提出了以下五点要求：一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求;二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平;三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款;四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析;五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

笔者认为，央行研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作，标志着至此开始货币政策“微调”走向定向宽松。而货币政策走向定向宽松、“优先满足”首套自住购房的政策背景来看，主要是因为宏观经济处于触底阶段，当前，仍然需要房地产适度拉动宏观经济的增长。

国家统计局数据显示，2014年一季度国内生产总值128213亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%，宏观经济处于触底阶段。一季度，居民消费价格同比上涨2.3%。同策咨询研究部研究显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济基本面面临滞涨的压力，货币政策将有定向宽松的趋势。当前来看，2014年一季度GDP增速与CPI增速累加值为9.6，刚好处于这一区间，从指标意义来看，具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征。4月份CPI重回1时代，更加增强了货币政策定向宽松的预期。

此外，国家统计局数据显示，截止3月末，中国广义货币(M2)余额116.07万亿元，同比增长12.1%，已明显低于13%的年度控制目标，此时货币政策偏紧。

因此，在宏观经济“触底阶段”，央行要求合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，提高服务效率等措施，货币政策“微调”走向定向宽松，以适度拉动宏观经济的持续增长。

从央行此次表态中强调“优先满足”居民家庭首套自住购房等这个信号来看，今年以来这样的表态尚属首次，这其中透露出当前政策层面的特征及趋势的四方面信号，笔者认为：

第一、无论政策怎么调整，支持居民家庭首套自住购房仍然是调控政策唯一不变的话题，包括在“盘活存量用好增量”的过程中，货币政策调整的核心仍然是“优先满足”居民家庭首套房需求，让商品住宅市场回归居住属性。