狂奔的二线房价背后 价值洼地还是泡沫重演？

　　二线的泡沫有多少？

　　先从长三角开始。

　　图3：二线城市房价环比增速泡沫率（长三角）

　　南京从16年2月起经历了泡沫的快速膨胀，2月之前南京泡沫率甚至还是负的。3月南京房价泡沫为9.05%，也就是说南京房价中9.05%的环比增速是不能被基本面和信贷扩张所解释。

　　苏州和杭州从去年11月到今年1月之间经历了泡沫膨胀，苏州在16年1月泡沫一度达到了9.69%，杭州泡沫在15年12月达到了4.73%。但从2月和3月开始，苏杭明显降温，3月苏杭房市已经没有“泡沫”，（苏州泡沫率-0.54%，杭州泡沫率-0.23%）。

　　换句话说，虽然苏州3月房价同比增35.04%，但其涨幅是之前积累的，3月苏州泡沫已经破灭。相比苏州，杭州的泡沫并不明显，一直稳定在基本面和信贷面左右。

　　图4：二线城市房价环比增速泡沫率（珠三角）

　　16年3月，东莞房价环比增速里泡沫有18.24%，珠海房价环比增速里泡沫有10.36%。

　　珠三角由于地理上离房地产泡沫的前线——深圳更近，受投机的影响更明显。3月深圳楼市新政出台和房市调整之后，东莞和珠海的房地产泡沫冲在前头。

　　图5：二线城市房价环比增速泡沫率（厦门、合肥）

　　厦门的泡沫并不明显，一直稳定在基本面和信贷面左右，3月环比增速中泡沫有1.18%。

　　合肥的租金和经济增长等基本面支撑较弱，3月房价环比涨幅14.38%，其中14.27%都是泡沫。

　　价值洼地还是泡沫重演？

　　杭州和厦门由于良好的基本面支撑，楼市的泡沫并不显著。这两个城市房价的涨幅并不脱离基本面增长和宽松信贷的驱动，杭州和厦门房价上涨可视为二线投资洼地的价值重估，具有较好的投资潜力。

　　苏州房市的泡沫自16年1月的高位下跌，主要原因是楼市调控，苏州在3月出台了12个月内不宜超过12%的“楼十条”。据2010年第六次人口普查资料显示，苏州常住外来人口总量接近上海的一半，是杭州的近两倍，在长三角16城市中仅低于上海。苏州3月环比增速泡沫为负，其房价可受外来务工人群的租赁需求推动水涨船高，在基本面支撑下，苏州仍有投资价值。

　　东莞和珠海承接了深圳楼市3月见顶后的泡沫转移。而南京和合肥的泡沫持续膨胀，房价增速已显著超出其各自的基本面增长和信贷增速。这些二线城市当前泡沫过大，投资需谨慎。