合肥预期房价2万+ 购房攒钱速度拼不过房价涨幅

震惊!合肥再次因为土地拍卖上了“头条”!4月28日,一场资本盛宴,在长达4小时的激烈角逐后,分出胜负。区区6宗地块,面积仅749.18亩,却全部被高价卖出,揽金高达113亿,其中最高成交单价达2030万元/亩,最高溢价率383.3%,最高竞价轮数超过100轮,整个拍卖过程充满疯狂与恐慌!

合肥疯了!开发商疯狂抢地,楼面价破万成常态!

在6宗地块中,除了新站区地块外,其余5宗地的楼面价格都全部破万,最高达到12180元/㎡,直接超过周边在售新房价格。更可怕的是,连肥西两块地楼面价格都破万了。如此高的价格,也让很多人认为,合肥市区房价甩开三县,花费了10多年的时间,但肥西赶超合肥市区,却仅仅花了两宗地拍卖的功夫。另外,虽然当天新站区地块楼面价没有破万,但是同样也刷新了区域地王记录,这也使得未来的新站区在价格上也继续看涨。

28日的土拍让很多业内人士都感觉太疯狂,其中同策咨询魏杨就表示,有点不太理性,可以说,瑶海龙岗作为传统刚需板块,在昨天这次土拍过后将正式告别“价格洼地”的标签,不过品牌房企高价进驻,对板块形象升级会起到极大的推动作用。

另外肥西县地块楼面价突破万元大关。一方面,是房企对肥西这个区域的看好;另一方面,表明“地荒”现象开始由市区向郊县转移,大量资本和购买力涌入后,市场容量的承载力不足,市场供需矛盾还在深化。

不得不说,在这样一个环境下,合肥楼市将迎来一个全面的“升级潮”,产品结构将会发生较大转变,刚需项目会越来越稀少,甚至未来在郊县都会难见踪影。在土市的传导作用下,刚需客户在市区,甚至三县的生存空间越来越小。

本次拍卖,除了让一些业内人士感到惊讶外,甚至连一些政府工作人员都万万没有想到土拍会这么疯狂。据小道爆料,当时肥西政府在进行地块评估时,仅预算地块能够可能卖到7亿左右,不过结果大出意料,最后直接卖到27亿元,现在的市场,疯狂的已经连评估师都无法进行理性考量了。另外,瑶海区三宗地块本来预测总价格也不过二三十亿,但是结果呢?也卖到了50多亿。

预期房价2万+,肥西、瑶海“价格洼地”沦陷

以前总觉得合肥土地楼面价达到五、六千每平,已经属于很高的水平,即使去年到现在,也鲜有地块楼面价破万,但是经过昨天土地拍卖之后,合肥用6宗地块,5宗楼面价破万的事实向全市人们宣布面粉超过面包的价格!

据了解,开发一个项目,如果地价占房价的50%,房子还有微薄的利润,如果达到60%,则基本处于“蚀本”状态,如果想要盈利,只有提高产品调性,或者抬高价格。据此,你可以大概推算,想要盈利,未来这些地块上市的价格到底是怎么样的恐怖!

下面是昨日土地拍卖后的地块楼面价,可以看到基本上都在1万元/㎡以上,如果按照上述的算法,瑶海、肥西地块未来产品价格基本都要卖到1.7万-2万/㎡。考虑到现在周边价格,瑶海3月份房价仅在8000多元/㎡,而肥西也只有7700元/㎡,未来随着这些项目入市,以上两个区域价格势必将再上一个台阶,曾经的“价格洼地”优势或将不再显现。

面对合肥如此疯狂的土地市场,放在以前,我们总是在抱怨,政务滨湖高新地王频出,将刚需彻底赶出门外,刚需只能选择在外围区域寻找安家之所,现在地王降临到肥西、瑶海等地区,原本的价值洼地也瞬间被填平,原本年轻人可以买得起的地方,现在又买不起了,像城建拿的肥西那块地,周边房价才六千多,但是拿地楼面价都破万了,这个价格,相信很多人已经看傻眼,合肥再无刚需之地了。

多方:再现捂盘、涨价 攒钱速度拼不过房价涨幅

而这种情况下,以上区域其他开发商已经开始采取行动。就在昨日土地拍卖结束后,瑶海、肥西区域便有开发商捂盘惜售,对外不卖房了,有的甚至直接涨价。从统计的数据来看,有的项目价格从原来的基础上提高了3000元/㎡,而小幅度上涨的项目更是不在少数。

另外,一些还没来得及作出反应的项目也纷纷“预谋”上涨。不过一些聪明的购房者,或者投机客已经嗅觉了“机会”,从昨日地王诞生开始,就开始疯抢以上区域的房子,更有消息透露,某国土局工作人员抢购十套肥西的房子,可以明显看出,瑶海、肥西楼市要变天。

昨天,地王诞生,一次次击碎着刚需在合肥的安家梦。就在晚上,整个朋友圈被一层恐慌的氛围笼罩着,让人看了即压抑又心疼,各种心酸不堪回首。其中一段言语让笔者看后十分震撼,也基本反映出当前刚需购房者在合肥买房所面临的重重困难。

大概意思就是:有这么一个人,一直忙,忙的没空看房子,从去年9月忙到现在,一个月按挣15000元计算,去年9月到现在,8个月不吃不喝挣12万。 可是,知道房价涨了多少吗? 去年9月均价8000元每平,现在均价14000元每平,每平米上涨了6000元!90㎡房子涨了54万! 由此可见,目前合肥楼市究竟已经疯狂到什么地步了,很多刚需逃离合肥的想法也更加坚定。

空方:楼市发展“畸形”刚需大呼买不起

从去年至今,合肥楼市就十分火热,不少楼盘为了追求高溢价,不约而同延迟推盘、放缓推盘节奏,进一步加剧合肥房荒现象。而市场供应不足,开发商们更是大肆涨价,甚至捆绑车位、毛坯变精装、内部销售,致使合肥多数楼盘房价从曾经的“8”字头一跃成为万元盘,涨幅在20%-30%的项目更是比比皆是,而购房者“惧涨”,一定程度上也加速市场恐慌程度。

有人说,短短几个月的时间,合肥房价涨幅已经完爆过去N年的涨幅,据悉,2006年合肥市区商品住宅均价仅有3200元/㎡,到2015年才涨至8583.59元/㎡,十年间涨了5300元/㎡。而到了2016年,房价已经达到10500元/㎡,短短几个月,涨幅就接近2000元/㎡,由此可见,进入2016年来,合肥房价涨势之猛,让人叹为观止。

放眼到具体区域,不少楼盘也纷纷破万,去年在滨湖可能还买到8、9千每平的房子,转眼到了现在,低于10000元/㎡的房子基本上已经买不到了,而且不少楼盘还有绑定车位等“霸王条款”,如果算上这些,房子的价格已经远远超过目前市场公布的价格。

市场火爆,区域楼盘纷纷“谋涨”,花样百出。而在有限的市场供量下,投资客趁机入市来挤压,无疑给刚需买房带来更大压力,导致不少购房者纷纷向新站、三县等“价格洼地”转移,带动了这些区域房价的上涨,不过现在这些地区楼面价都破万了,未来价格还会低吗?刚需还有生存的地方吗?

新一轮涨价潮来临?刚需成为“接盘侠”?

对于现在合肥楼市“畸形”火热,很多人喜欢习惯性的把责任归咎于政府的不作为,放纵市场发展,导致现在的局面。其实不然,首先政府有自己的考虑,因为房价上涨是城市发展的动力,只有市场健康了,才有资本去谈论更远的发展;其次,在本轮上涨中,政府也进行了把控,早在今年4月1日,合肥四部门出台调控意见,对捆绑车位进行打击,要求开发商不能捂盘惜售,增加土地供应1500亩,对价格波动较大和库存较低的区域进行调控,而从目前来看,也具有一定成效。

这表现在除了捆绑车位现象减少外,开发商的备案价格得到明显控制,虽然合肥处于“放价”状态,但从近期一些项目备案价格来看,显然得到控制。另外,从本站统计到的数据显示,近几周合肥项目不管是涨价幅度还是数量,都明显减少,这也可以说,整个市场热度有所降温,开发商对整个市场的涨价预期也出现下降,一些开发商也打算在5月份集中跑量。

不过,经过昨日土拍大战,合肥再出5宗楼面价破万地块,新站地王也再次刷新,让开发商对合肥的预期再次看涨,一些楼盘也紧跟局势,开始调整策略,不是涨价,就是捂盘,这让本来有所降温的合肥楼市,再次被点燃起来。

加上现在合肥库存仅有2.2万套,包含三县,按照3月2万多套的销量,去化周期也仅在1个月左右,而合肥作为安徽省会,成为吸纳人口的关键因素。根据人口模型预测,2020年常驻人口将超过817万人。但是目前每年合肥住宅需求量在10-12万套,市场供小于求,楼市潜力巨大。由于合肥城镇化率70%,后期住宅需求,主要依赖外来人口的拉动。因此,从长期来看,整个市场仍让处于供应趋紧的状态。