南京发布房地产调控新政：按房价区间分类调控 年化涨幅最高不宜

4月21日早晨，南京玄武区官方微博“玄武发布”发布的一条“南京楼市的调控给房价封涨停板，进行价格调控”的帖子立即引爆朋友圈，不少媒体记者向物价局 等求证，但一直没有官方正式说法。昨天下午，南京市发改委正式发布了关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读，记者 发现，南京市确实将采取6项重点改革，有效遏制房价过快上涨势头，其中最让人关注的是房价将设“涨停板”8%—12%，此外南京还将严厉打击虚假广告、捂盘惜售等市场交易违法违规行为。

南京市发改委认为，今年以来，全市房地产市场走势分化明显，既存在商办用房、郊区去库存的压力，又存在部分热点区域供给不足、房价过快上涨的隐患。围绕 “去库存”，《意见》明确了分类施策做好去库存工作、有效遏制房价过快上涨势头、建立购租并举的住房制度、积极推进棚户区改造和保障性安居工程、发挥合理 住房消费政策效应、支持房地产行业转型升级等6项重点改革任务。

加强房地产市场引导。履行好房价调控主体责任，稳定房价预期，避免房价大起大落。加大普通商品住房用地供应力度，适时适度调节土地出让的区域、时序和节奏，推动房地产用地市场供需基本平衡。今年，全市新建商品住宅用地供应不低于500公顷。

加强普通商品住房价格指导，鼓励企业加快普通商品住宅上市节奏，有效增加中小套型住房供应，保持房地产市场合理适度价格水平(相应措施见上图)。

及时开展新建商品住房成本调查，对供应偏紧区域的典型楼盘，了解房价成本构成，对竞拍取得的土地，溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容。同时，严厉 打击虚假广告、捂盘惜售等市场交易违法违规行为，加强对个人住房贷款首付资金来源的审查，规范房地产市场秩序。支持鼓励合理住房需求。落实差别化住房信贷 政策和税收优惠政策，加大对刚性和改善性住房需求的支持力度。继续推进住房公积金异地个人住房贷款，适当调整公积金贷款额度，推动商业银行扩大公积金归集 范围。进一步推进棚户区改造和保障性安居工程建设，逐步扩大住房保障覆盖面，今年要实施棚户区改造面积250万平方米，新开工各类保障性住房400万平方 米，竣工300万平方米。

加快出台户籍制度改革措施，全面实施居住证制度，推进农民工市民化。深化住房制度改革，以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度；研究 完善公租房货币化的相关政策和办法，提高公租房等保障方式的覆盖面和普惠度；弹性对接人才政策需求，研究制定高校毕业生租房补贴办法，建立房租补贴和实物 配租相互补充的保障体系。结合产业发展需求，引导房地产开发企业将库存商业、办公用房改造为孵化器、众创空间等生产性用房。充分发挥政府资源示范带动作 用，探索推广PPP等模式，鼓励更多社会资源进入房屋租赁行业，积极培育和发展专业化、规模化租赁企业，充分满足现阶段使用需求。记者成岗黄欢

6项调控措施，如何解读？

1加大普通商品住房用地供应力度，今年全市新建商品住宅用地供应不低于500公顷。

[解读]今年南京市国土局的确土地供应力度很大，一个月就公告了32幅地块，3月19日20幅优质地块集体预公告，4月13日就正式公告了7幅地块，4月14日又推出了12幅地块，其中热点地区河西南、江北都加大了供应力度。

2对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，按照价格区间分类指导，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万—3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

[解读]正荣地产南京公司营销经理唐晓表示，南京楼市之 所以投资客现在入市占到了50%左右，主要是因为上涨幅度太大，很多楼盘半年上涨20%，个别楼盘上涨100%，因此有的普通市民本来没有投资置业打算的 也拼命入市，现在涨幅明确最高只有8%或者12%，有些购房人就会自己算账，觉得投资成本太高的房地产不如去买理财了，投资客退出，自然会让火热市场降 温。

金地集团南京公司总经理刘婷也表示，这会在短期内将新房的涨幅和均价控制在一定范围内，会抑制住南京目前房价上涨迅猛的势头。

同策机构南京公司总经理杨锐表示，“限价令”会造成两种情况：一、优质的、被限价的好楼盘购房人抢破了脑袋去买，因为大家都对其涨价预期十分看好。二、有涨价前景的开发商会捂盘不销售，因为一季度销售形势良好，不少开发商4月份就已经完成了半年的销售任务，为了提高销售价值，又没有销售量指标的束缚，就捂着涨到心中的价格水平再说。这种双重作用的结果就是，引发“一房难求”加剧，更多看到了明确涨幅的投资客入市抢房。

3及时开展新建商品住房成本调查，对供应偏紧区域的典型楼盘，了解房价成本构成，对竞拍取得的土地，溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容。

[解读]因为南京楼盘进行批复价格的时候，土地成本占据了价格成本的很大一部分，这项政策从土地供应开始对房价进行控制，超过最高限价不仅付的是保障房建 设资金，更无法在未来房价中进行消化，对开发商在拍卖举牌中竞拍高价地有了一定约束，不过这项政策的效果关键在于执行层面，执行得好也许会改变南京地王频 出的情况。

金地集团南京公司总经理刘婷表示，除了对开发商拿地算账会悠着点儿之外，是对大开发企业的利好，因为大的开发企业有集团采购优势，如果拿地价格高企，但是无法在后期房价中得以体现，成本控制得当就是后期企业利润率的关键。

4严厉打击虚假广告、捂盘惜售等市场交易违法违规行为，加强对个人住房贷款首付资金来源的审查。支持鼓励合理住房需求。落实差别化住房信贷政策和税收优惠政策，加大对刚性和改善性住房需求的支持力度。

[解读]强调了《宁十七条》中拒绝首付贷的措施，另外继续推进住房公积金异地个人住房贷款，适当调整公积金贷款额度，推动商业银行扩大公积金归集范围。

5进一步推进棚户区改造和保障性安居工程建设，逐步扩大住房保障覆盖面

[解读]主要有三项措施：1、今年要实施棚户区改造面积250万平方米，新开工各类保障性住房400万平方米，竣工300万平方米。2、加快出台户籍制度 改革措施，全面实施居住证制度，推进农民工市民化。3、建立购租并举的住房制度，提高公租房等保障方式的覆盖面和普惠度、研究制定高校毕业生租房补贴办 法、建立房租补贴和实物配租相互补充的保障体系。

6引导房地产开发企业将库存商业、办公用房改造为孵化器、众创空间等生产性用房。

[解读]充分发挥政府资源示范带动作用，探索推广PPP等模式，鼓励更多社会资源进入房屋租赁行业，结合产业发展需求，引导房地产开发企业将库存商业、办公用房改造为孵化器、众创空间等生产性用房。

40家楼盘超越涨幅红线

限价令究竟怎么实施？

文件中，限价政策中虽然用的是“不宜”两字，但批价权在政府手中，政府调控房价的决心可见一斑。不过如果按照政策中规定的每平方米2万元以下的，涨幅不宜 高于12%；每平方米2万-3万元以上的，涨幅不宜高于10%；每平方米3万元的，涨幅不宜高于8%的限价红线，从近期南京市在售的100多家楼盘来看， 目前已有近40家楼盘涨幅已超红线，赌博，其中一些楼盘涨幅高达百分之三十多，这是否意味着这些楼盘今年再也没有涨价的机会了呢？限价令如何实施，是开发商、买 房人、业内人士共同的疑问。