深圳房价连涨18个月后首跌 后市要注意两个信号

　　利好利空消息不断在深圳楼市交融，买方与卖方正在激烈博弈。

　　文/罗强

　　进入4月下旬，深圳市民晚上六点之后接到同城陌生电话的频率正在升高。

　　电话那头十有八九的开头语是“先生，这边有一套诚心卖的二手房”，或者是“给您推荐一套惠州大亚湾（或中山、东莞）的物业”。

　　不同于行情好时客户主动找上门，在一系列楼市调控措施出台后，深圳地产中介们不得不疯狂的“洗客”（在海量推销电话中找到有意向的客户），寻找业务上的突破。

　　根据深圳中原研究中心的数据，深圳4月的新房成交量仅2340套，环比3月大幅下滑47.5%，成交均价为49876元/平方米，环比小幅下跌3%。

　　存量房占主导地位的深圳楼市，二手房降温信号更加明显。在新房量价下行的同期，深圳二手房成交8516套，环比大幅下滑54.5%；二手房样本楼盘均价为54807元/平方米，环比下跌2.39%，这是深圳二手房价连续上涨18个月之后首次回落。

　　但上述二手房成交数据均为政府部门的备案数据，存在一定滞后性。 多家中介机构均对外坦诚，4月深圳二手房实际成交量仅在四五千套左右，对比深圳全市超过5000家的中介店铺，铺均1单的业务都很难满足。

　　深圳中原地产总经理郑叔伦告诉界面新闻，深圳中原4月份的业绩预计在1.8亿元，环比上月下跌50%。但是他强调，在成交量下滑的情况下，深圳中原整体仍处于盈利状态。

　　在去年链家收购中联地产进入深圳后，深圳中介的竞争在加剧。全市中介地铺规模快速扩容，但楼市下行的影响，地铺业绩首当其冲。不过必须考虑的是，由于深圳楼市前一年的飙涨，对周边城市产生了极大拉动作用，因此深圳地产中介在临深片区的业务对业绩有所补充。

　　郑叔伦还透露，从4月后两个星期的市场表现来看，看房的客户量已呈现回升趋势，反映楼市行情的中原经理指数也有所上升，业主报价下调幅度也有所收窄，“深圳楼价不存在大幅下跌的可能。”

　　深圳链家市场研究中心总监肖小平同样认为，市场底部已形成，并存在回升的迹象。她认为，从历史经验来看，如果二手房成交量在四五千套左右，市场价格确实存在松动的可能，但未必是大幅下跌。

　　自2014年10月至2016年3月，深圳二手房价同比、环比连续上涨18个月至历史最高点，楼市随即也进入无人接盘状态。随后，深圳市政府在3月25日颁布楼市调控新政，以及大幅上调二手房评估价，增加了交易税费成本。

　　新政策在历经一个月的消化后，量价事实上已处于下行状态，地产中介机构透露的回升趋势也仅仅是相对于3月中下旬的行情。目前，至少有两个信号性事件，将对深圳楼市行情走向产生影响。

　　其一是新房定价，从最近入市的新房项目来看，理性定价方能吸引到客户，但也并未出现如以前“日光盘”般的疯狂，未来新房定价将成为行情重要参考信号。

　　一份来自深圳万科营销管理中心市场研究部的报告透露，深圳万科在对深圳土地供应、新房二手房供应、新增需求进行综合考虑后认为，深圳每年新房供应缺口达10万套/年，楼市价格上涨动力仍然足够，网络赌博，目前仅是出现楼市调整政策的消化期，对市场造成了小幅震荡。

　　报告强调，深圳万科营销部门应向客户传递市场真实信息，客观解读市场前景，坚定客户信心。另外，营销部门还必须时刻关注市场复苏信号，在恰当时间准备迅速提价，提高项目利润收益。

　　在楼市行情焦灼时期，如果新房开发商定价合理，销售可观，市场消极情绪就能稍微缓解。但新房开发商定价又以什么为信号？

　　土地拍卖价格将是一个提振市场底气的信号。

　　4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗位于龙华的商住地块，建筑面积14.6万平方米，竞拍保证金为9亿元，按照以往的经验，5倍保证金就是土地的竞拍底价，因此该地块起拍价高达45亿元，折合楼面价30820元/平方米。

　　如果不考虑去年底闽系房企泰禾地产为进入深圳，不惜分别以高达5.13万元/平方米、7.99万元/平方米的楼面价拿下宝安尖岗山豪宅区两宗地块，下月即将卖出的这宗地块也即将成为深圳最新地王。

　　值得注意的是，该地块被确认为深圳市商品房首个现售试点项目，且以招标的方式进行出让。

　　现售试点意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行“现房”销售，这将极大的考验开发商的资金实力。

　　不过，在供需矛盾突出的深圳，业界对于现售试点并不看好，与政府意在控制土地价格、从而遏制房价上涨初衷不同的是，业界舆论认为，快速形成供应或许才是对市场最好的平衡。

　　郑叔伦表示，目前深圳市场除了本地实力房企之外，无数的外地开发商都在寻找进入深圳的机会，因此土地价格无疑将会被不惜代价推高。

　　土地价格信号，在短时间内将对周边楼价产生直接影响，也将对整体的市场氛围有提升作用。如果土地再次拍出高价，推动新房提价信心，然后传导至二手房，或许深圳楼市的上升行情将再次到来。

　　万科在等待提价信号，这对于飙涨过后的深圳而言，已经变得不再容易。在市场降温之际，降准、直辖等谣言重新变的频繁，买方与卖方的博弈、市场与市长的博弈，正构成目前深圳楼市的主要舆论场。

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