社科院预测房价明年全面下滑 三四线房贷首付或降至15%

　　由中国社会科学院城市所发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2016)》指出，在全面宽松的宏观经济政策刺激下，房地产价格整体上将呈上涨趋势，区域涨幅进一步分化。但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年将再次出现全面下滑趋势。

　　报告指出，从1998年开始的本轮房价上升周期以2010年为界。2010年之前的房价上涨与城镇化快速推进息息相关，之后的上涨更多体现为货币现象。

　　从房地产投资数据可以看到，2010年房地产投资增速达到顶点33%，澳门赌场，此后增速不断下滑。这一阶段划分与人口年龄结构变化也是一致的，2010年，劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%。根据中国指数研究院的调查，25~44岁这一年龄段人口要占购房人数的75%左右。2010年以后，中国人口不仅老龄化趋势更加明显，而且人口流动的速度也大幅放缓。

　　2011年，中国城镇化率达到51.27%，突破50%的拐点。课题组指出，这意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。同时，人口红利的结束，也将导致房地产市场出现拐点。

　　但是，在2010年后房价并没有因人口年龄结构出现拐点而停止上涨。

　　对此，报告解释称，2009年之后，中国广义货币M2大规模超常增长，甚至超过美日，成为全球规模最大的国家。同时M2/GDP的比值大幅上升，从2008年的1.58倍，迅速上升到2015年的2.06倍，整个经济的杠杆水平大幅上升，成为这段时期房价进一步上涨的主因。

　　从市场表现看，蓝皮书认为，在积极财政政策和偏宽松的货币政策推动下，2016年房地产市场逐渐回稳。房地产投资止跌转增，开发商在一、二线市场销售旺盛推动下逐渐恢复投资信心；三、四线城市的房地产去库存难以取得突破性进展。随着政策刺激效应衰减，房地产销售有再次回落风险。一线和部分二线城市房价仍将持续上涨，但上涨幅度将有所减缓；三、四线城市在宽松政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

　　从政策层面看，蓝皮书认为，围绕房地产“去库存”，宽松的财政和货币政策将继续执行；另一方面，围绕房地产供给侧改革，政府将实施分类调控，以适度缓和区域分化、冷热不均现象。维持市场稳定将是2016年房地产政策基调：对于一线城市和部分需求热点二线城市，将继续实行限购政策，甚至出台相关政策，抑制一线市场过热，以防止投资需求过快增长致房价涨幅过高；多数二线和三、四线城市以刺激需求、去库存为主，购房落户、税费减免、财政补贴政策，以及教育、医疗等配套措施有望全面铺开。

　　在巨大的库存压力下，蓝皮书在对2016年的房地产政策展望时预计，三、四线城市房地产贷款首付比例可能进一步降低至15%，二套住房贷款的首付比例也将相应下调。