广州房价“洼地”还要持续多久？

经历了2015年的疯狂，春节后深圳和上海楼市逐渐降温，澳门赌场，特别是3月新政之后，市场快速冷却。据房多多数据中心统计，4月深圳和上海新建商品住宅成交量分别环比暴跌48%和56%，二手住宅成交面积环比跌幅更是分别高达52%和近70%。

然而市场一直不温不火的广州，4月一手住宅成交量不仅再破万套，而且刷新了近一年成交量的最高纪录。然而，从房价来看，近十年广州房价年均涨幅远落后于其他三个一线城市，近来虽然经历连续10多个月的上涨，但仍未能突破20000元平米，不仅与北上深30000元平米左右的均价相去甚远，还逐渐被南京、杭州等二线城市赶超，逐步沦为一线城市房地产价值“洼地”,日前甚至有人因此将广州踢出一线城市之列。广州房价之所以形成今天的局面，有其深层的历史和现实原因。

数据来源：房多多

需求：人才吸引力日趋下降，影响房地产需求

与其他3个一线城市相比，广州城市定位尴尬。北京作为首都，是中国的政治、经济、文化中心，中国特有的政治文化，使其对企业有这天然的吸引力，北京已经成为了大型企业的聚集地。2015年，仅世界500强企业中，就有52家在北京设立了总部，数量位居全球第一位，其他境外企业和国内企业对北京更是趋之若鹜。

而上海定位为国际金融中心，对企业的吸引力正逐步提高，特别是跨国性的企业，2015年，在上海设立总部的跨国公司达到535家，是国内跨国公司总部落户最多的城市。而深圳作为第一批改革开发的城市，以创新为驱动力，聚集了大批科技创新型企业。

而有“千年商都”之称的广州定位商贸中心。随着互联网时代的来临，商贸产业创新层出不穷，而广州，由于传统商贸的强势地位反而桎梏了其产业创新，电商之都——杭州都已大有后来者居上的气势。且广州新兴产业发展也不尽人意，产业创新不足，仅发明专利拥有量就仅有深圳的1/3。

于此同时，广州作为地级市，与身为直辖市的北京、上海及作为计划单列市的深圳，在税收优惠政策也远不及北上深，对企业的吸引力也有一定差距。

城市定位尴尬，产业创新及对企业的吸引力不足，严重影响了广州对人才的聚集能力。2010年以前，广州年均人口净流入尚可达23万多人，而2010年以后的几年中，这一指标大幅下滑至7万多人。然是事实并未止于此，由于产业创新和新兴产业不足，以及薪酬偏低，人才流入的结构也在发生变化，即高端人才流失速度更甚。

这些对于房地产而言，不仅影响了总体的购房需求总量，同时也很大程度上影响了广州房产的购买力。

供应：大肆造城，供应过剩是房价低位徘徊的主要原因

十二五期间，广州的新城规划达9个之多，规划面积近800平方公里，面积超过新加坡的国土和上海中心城区。与此同时，还有大规模的三旧改造，据国土资源局统计，广州计划在十年间通过三旧改造盘活74平方公里的土地。随着大规模的造城运动和旧改运动，近年广州房地产市场的土地供应也显偏高。这直接导致广州房地产一直处于库存过高的困扰之中。

对于库存数据，由于各家机构数据口径不一，对库存压力的不乏南辕北辙的论断。其数据现实意义暂且不表。但我们可以从广州市政府印发的《广州市供给侧结构性改革去库存行动计划(2016—2018年)》中，窥得一二。

《去库存行动计划》中提到，到2018年底，广州市商品房库存规模争取比2015年底的2248万平方米减少180万平方米，去库存周期基本达到合理区间，到2018年，广州市商品住房去库存周期基本控制在16个月以内，非商品住房去库存周期明显缩短。我们说去库存周期在12个月上下为相对均衡，2018年的目标仍高达16个月，仍属于库存略显偏高，可见，当前广州库存问题仍然较为严重。

在经济学中，价格是供求关系的直接表现，广州商品房供应相对于需求明显过剩，房价自然难以有太大的上行空间。

未来：加快创新步伐，人才、产业导入加快，但摆脱“价值洼地”尚需时日

2014年，广州市政府常务会议审议通过了《全市电子商务与移动互联网集聚区总体规划布局的意见》，广州将加大电子商务和移动互联网企业扶持力度，加大在土地、招商引资等方面支持力度，在全市打造“1+1+9”，共11个电商聚集区，分别分布在11个区域。

2015年，在不到半年时间，仅琶洲电商总部就云集了腾讯、阿里巴巴和唯品会等10多家大牌名气，创新总部雏形可见。新兴产业方面，广州在十三五规划中，对新一代信息技术产业创新、生物产业倍增、空间信息只能感知、储能与分布式能源、高端材料、新能源汽车等溜达领域有战略规划。

而从2015年常住人口数据来看，年末广州常住人口达到1350.11万人，同比增长3.22%，创造了近5年的历史新高。而十三五规划末，广州常住人口计划将达1800万人，这意味着未来五年，广州常住人口年均增长率要达到近6个百分点。

我们几乎可以预见，随着广州产业创新能力逐步提升，产业和人才导入加快，其房地产市场需求将不断增加，与政府近年着力有效控制市场供应两相作用，房价也有望逐步上行。但首先，目前广州仍有较大体量的库存需要消化；其次，新兴产业的导入、创新能力的提升并非一日之功；再次，新进人口真正转化为楼市需求也至少需要2-3年时间。因此，广州房价要追平北上深，不是3、5年能够完成的，广州房价“洼地”的帽子恐怕还要戴一段时间。